[세무, 톡!] 수시로 바뀌는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은?

정부는 7월 10일 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해 전 단계에 걸쳐 세 부담을 강화하는대책을 또 발표했다. 투기 목적의 다주택 보유를 차단하고 현재 다주택자라면 실거주 이외의 주택을 팔라는 강력한 메시지이다. 우선, 2017년 이후 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건의 규정은 어떻게 변했을까?

◇2017년 8ㆍ2대책 이후

조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 2018년 8월 3일 이후 비과세 요건에 2년 이상 거주 요건이 추가됐다. 그런데, 만약 나중에 조정대상지역이 해제된 뒤에 팔더라도 일단 생긴 거주 요건은 사라지지 않고 계속 적용된다.

◇2018년 9ㆍ13대책 이후

조정대상지역에 1주택이 있는데 또 그 지역에 집을 샀을 경우 종전 주택을 3년이 아닌 2년 이내에 팔아야 1세대 2주택 비과세가 가능한 것으로 변경됐다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 기존처럼 3년 이내에 기존주택을 팔면 비과세가 가능하다.

◇2019년 12ㆍ16대책 이후

조정대상지역에 주택이 있는 경우 또 그곳에 주택을 사면 기존 주택을 2년이 아닌 1년 안에 팔아야 한다. 또한, 새로 구입한 주택에 1년 안에 전입을 해야 한다. 다만, 기존 임차인이 새로 산 주택에 거주하고 있다면 전 소유자와 임차인 간 계약이 끝날 때까지 주택을 취득한 날로부터 2년을 한도로 전입과 처분 시기가 연장된다.

◇2020년 1월 1일 이후

주택의 양도가격이 9억 원을 초과하는 고가주택은 10년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 또 10년 이상 보유했더라도 2년 이상 거주하지 않으면 비과세 혜택이 없고 최고 30%의 일반공제율만 적용된다.

◇2021년 1월 1일 이후

다주택자는 2021년 1월 1일부터 1주택자가 된 이후 2년 동안 추가로 보유해야 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다. 또 9억 원을 초과하는 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제율도 연간 8%를 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 구분해서 적용된다.

수시로 변경되는 1세대 1주택의 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 해당 여부에 따라 엄청난 세금이 좌우될 수 있어 전문가의 상담이 필요하다.