서울 역세권 부동값 많이 오르겠네

공적임대주택지 용적률 완화로 땅값 상승 불가피

『최영진 대기자의 현안진단』

서울시가 앞으로 5년간 24만 가구의 공적 임대주택을 공급하겠다고 발표했다. 좀 세부적으로 들어가면 공공자금이 투입되는 공공임대는 12만 가구, 펀드 등의 자금으로 짓는 공공지원 12만 가구다. 연간으로 치면 4만 8000가구에 달한다. 적지 않은 숫자다.

서울의 연간 총 주택 공급물량은 2016년 기준 다가구 개별 주택수를 포함 8만 가구이다. 이중 아파트는 2만 5000가구 규모다.

이번 서울시의 공적 임대주택 공급 계획량은 전체 공급량의 절반이 넘는 수치다. 엄청난 규모다.

이 많은 물량을 어디에 지을지가 궁금하다. 기존 시가지· 유휴 부지를 활용하겠다고 하지만 과연 그럴 곳이 얼마나 될지 모르겠다. 더욱이 공적 주택 계획 분의 60% 정도인 14만 5000가구는 대학생과 신혼부부 등 2030청년 세대에 집중 공급할 방침이다. 서울시는 2016년부터 역세권 청년 주택을 공급하고 있다. 현재 55곳에서 2만 2500가구의 사업이 추진 중이다.

입지는 역세권이 위주다. 대중교통 중심 역세권 내 25m 이상 간선도로변은 용도지역 변경을 통해 적극 공급할 참이다.

결국 유휴지보다 시내 교통 중심지가 공적 임대주택 주요 공급원이다.

이는 앞으로 주요 역세권의 용도변경 바람이 불 것이라는 뜻이다. 3종 주거지역을 준주거지역으로, 준주거를 상업지역으로 상 종향 조치를 통해 여기에 공적 임대주택을 건설토록 하겠다는 거다.

이와 관련, 각 구청은 역세권에 지구단위계획 등을 수립해 종 상향 추진에 열을 올린다. 용적률을 높여줘 임대료 제한을 받는 공공임대주택 사업의 채산성을 맞춰주겠다는 취지다. 현행 기준으로는 청년 주택과 같은 임대주택 사업성이 떨어져 용적률 혜택을 줘서라도 사업을 장려하겠다는 취지다.

서울시가 연간 4만 8000 가구나 되는 공적 주택을 공급하려면 웬만한 역세권은 다 규제 완화 대상이 될 듯싶다.

종 상향 혜택을 받게 되면 땅값은 당연히 오른다. 용적률이 높아지면 건축 연면적이 커져 땅값 가치가 상승한다. 3종 일반주거지역의 용적률은 250%이지만 이를 준주거지역으로 종 상향시키면 350%로 늘어난다. 일반 상업지역으로 바뀌면 용적률은 610%로 커진다.

그래서 종 상향은 곧 땅값 상승이로 이어진다. 준주거지역이 상업지역으로 바뀌면 땅값은 거의 두 배 가량 상승하지 않겠나 싶다. 이 소리는 조만간 역세권 땅값은 크게 뛸 것이라는 뜻이다. 역세권 땅값이 상승하면 배후지 역도 덩달아 오르게 된다. 공적 임대주택 공급 정책으로 서울 전역의 땅값은 급격히 상승할 가능성이 크다.

땅값이 오르면 주택 가격도 상승하게 마련이다. 원자재인 땅값이 비싸지면 분양가도 올라가기 때문이다. 이런 현상은 전국적에서 벌어지지 않겠나 생각된다.

문재인 정부는 5년간 100만 가구의 공적 주택을 공급한다고 밝혔다. 일부 물량은 택지 개발을 통해 내놓지만 청년 주택과 같은 무주택 서민용은 도시 내 역세권이 주요 공급 지대다.

아이러니하게도 주택 가격을 잡기 위한 임대주택 정책은 오히려 주택 가격을 부추기는 결과를 낳을 것 같다.

아파트는 재건축 규제 등으로 어느 정도 억제가 된다 해도 서민용 주거시설인 다세대·다가구주택 가격까지 뛰게 될 판이다.

이뿐만 아니다. 사업 가능 지역은 다 촉진 지구 등으로 지정해 공적 임대주택을 공급할 방침이다. 어떻게 하든 임대주택을 짓기 좋은 조건을 만들어 주겠다는 얘기다.

서울 강북권의 재개발 대상지역도 어쩌면 임대주택 촉진 지구로 지정돼 땅값 상승 수혜를 받을 수 있다.

현 정부가 추진하는 도시재생사업에다 임대주택 공급 촉진책까지 맞물려 서울을 비롯한 대도시 지역에 생각지도 못한 투기 광풍이 불지 모른다. 투기자본이 이런 먹잇감을 가만히 놔두지 않을 것이라는 소리다