부활하는 분양가상한제… 서울 집값 콧대 낮출까?

실수요자 진입장벽 낮출 수 있지만 ‘로또 당첨’ 논란·공급부족 역효과 우려

정부가 분양가상한제 적용 기준을 손질하며 2년 6개월 만에 사실상 부활했지만 벌써부터 실효성 논란에 부딪히고 있다. 낮은 분양가로 실수요자들의 청약시장 진입장벽을 낮출 수 있지만 시세차익을 노리는 ‘로또 당첨’ 논란과 공급 부족으로 인한 역효과를 낼 수 있기 때문이다.

국토교통부는 5일 성남 분당과 대구 수성을 투기과열지구를 추가 지정하고, 민간택지 분양가상한제의 적용 요건을 개선하는 것을 골자로 하는 ‘8.2 대책 후속조치 시행’을 발표했다.

분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정, 그 이하로 아파트를 분양하게 하는 제도다. 2005년 노무현정부 당시 공공택지를 중심으로 첫 도입돼 2015년 4월 사실상 폐지됐다. 분양가상한제 적용 기준이 실제 적용하기에는 현실성이 떨어졌기 때문이다.

이에 정부는 요건을 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중 △최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △분양이 있었던 직전 2개월 청약경쟁률이 일반 주택 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하 10대 1을 초과하거나 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때로 완화했다.

업계는 이르면 내달 말께 상한제 적용 지역이 나올 것으로 보고 있다. 적용 가능성이 가장 높은 곳은 서울 강남권이다.

하지만 분양가상한제가 집값을 잡기보다는 오히려 역효과를 낳을 수 있다는 지적이 벌써부터 제기되고 있다.

실제 8·2 대책 이후 강남권 첫 분양단지인 ‘신반포 센트럴 자이’의 3.3㎡당 평균분양가는 4250만 원대로 책정됐다. 시장이 당초 예상한 분양가보다 3.3㎡당 450만 원가량 낮은 가격이다. 주택도시보증공사(HUG)가 정부 정책에 맞춰 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하도록 압박을 가해서다. 사실상 분양가상한제가 적용된 셈이다. 결국 시장에서는 주변 아파트들의 시세를 감안하면 당첨만 되면 ‘로또’라는 얘기가 돌면서 견본주택에 인파가 몰렸다.

분양가상한제가 공급 부족을 불러올 수 있다는 우려도 나온다.

양지영 리얼투데이 컨텐츠본부장은 “재개발 재건축 정비사업은 높은 분양가에 일반분양이 잘돼야 조합원의 부담이 줄어드는 구조인데 초과이익환수제 부활을 앞둔 상황에서 분양가 책정 문제까지 불거지면 분양 시기를 잡지 못하는 상황이 발생할 것”이라며 “공급 부족에 오히려 분양가가 상승하는 구조가 반복될 수도 있다”고 말했다.

반면 분양가상한제가 시장 과열을 그나마 차단시키고 실수요자들의 청약시장 진입을 다소 쉽게 한다는 긍정적인 평가도 적지 않다. 실제로 분양가상한제가 폐지된 2015년 서초구의 3.3 ㎡당 평균분양가는 전년 2154만 원에서 4100만 원으로 뛰었고 강남구 역시 전년 2215만 원에서 3950만 원으로 치솟았다.

일각에서는 HUG가 이미 일부 지역에서 사실상 분양가를 통제해 타격이 크지 않을 수 있다는 관측도 나온다.

한 건설업계 관계자는 “민간택지 분양가는 최근 HUG가 억제해 와 상한제가 적용된다고 해도 실질적으로 분양가가 더 떨어지는 등의 큰 영향은 없을 것”이라며 “다만 정부가 이런 식의 규제를 지속적으로 가한다면 실수요자들도 위축돼 시장 분위기가 더 가라앉을 가능성은 있다”고 말했다.