주택시장 패러다임 투자서 주거소비로 전환

“선호 주택 다양성 증가… 대규모 아파트서 수요자 중심 모델로”

우리나라 주택시장의 패러다임이 자산축적 및 투자에서 주거 소비로 전환될 것이라는 전망이 나왔다. 또 주택 시장의 다양성이 증가하면서 기존 대규모 아파트 공급 중심에서 수요자 중심의 주택 공급으로 바뀔 것으로 전망됐다.

김규정 부동산114 본부장은 지난 1일 명지대학교에서 개최된 ‘부동산자산관리시대, 동향과 전망’세미나에서 이 같은 내용의 국내 주택시장의 패러다임 변화를 예측, 발표했다.

김규정 본부장은 “소비자들의 주택에 대한 접근이 자산축적 기능과 투자에서 주거를 소비하는 인식이 전환되고 있다”고 말했다.

이는 주택 구입에 대한 부담이 커지고 있고 소규모(1~2인) 가구의 증가와 절대 공급 부족이 해소되고 있는 상황에 따른 변화로 인해 소비자의 인식이 바뀌고 있기 때문이다. 또 인구의 노령화가 가속화 되면서 주택 구입 및 유지에 부담을 느끼고 있는 부분도 작용한 것으로 김 본부장은 설명했다.

주택 공급유형도 대규모 아파트에서 수요자 중심의 다양한 모델으로의 변화가 예상됐다.

이에 대해 김 본부장은 “과거 아파트 중심의 대규모 신규 주택 공급 방식이 주택시장에 진입하는 신규 수요자들에게 가격 진입장벽을 높이는 결과로 이어지면서 주택 구입 부담이 커지고 있다”고 밝혔다.

소비자들이 신규 물량보다 기존 아파트나 다세대 주택, 일반 주택 등으로 눈을 돌리고 있다는 뜻이다.

임대주택 시장에서는 다양한 상품의 개발이 필요한 것으로 지적됐다.

오피스텔이나 도시형 생활주택 중심의 임차목적 임대주택 상품이 1인 가구 중심으로 이뤄지고 있으나 2인 이상의 가족 단위 수요층에 주택 공급이 필요한 상황이라고 김 본부장은 강조했다. 또 3인 가구의 월세 비중이 증가하는 상황에서 가족단위 수요를 흡수 할 수 있는 다양한 임대주택 상품개발이 필요해 보인다.

주거 양극화에 대처할 수 있는 공공기능 확대도 필요하다.

김 본부장은 “도심의 재건축재개발 사업에 따른 저렴한 주택이 점차 없어지고 고가의 아파트 공급이 주를 이루고 있어 현재 공급방식으로는 저소득층 주거비 부담을 해소하기 힘들다”면서 “이들 계층을 위한 공공주택 공급과 정책적 지원이 필요하다”고 주장했다.

주택소비는 젊은 수요자들의 인식 전환과도 관련이 높은 것으로 나타났다. 집을 살 여력이 안되는 30대 직장인들은 전세나 월세에 머문다는 분석이다. 그 중에서도 월세에 대한 인식전환이 빠르게 이뤄지고 있다. 무리하게 전세자금을 대출해 이자와 원금을 갚을때 발생하는 비용과 월세로 살 때 지출비용을 비교했을때 차이가 없으면 월세도 괜찮다는 인식이 퍼지고 있는 것이다.

국내 주택 수급과 가격변화에는 베이비부머 세대의 수요와 관련이 있다. 1차(1955~1963년), 2차(1968~1976년) 베이비붐 세대의 주택수요는 각각 1985년부터, 1998년부터였다.

1차와 2차 베이비부머들은 시장진입한지 5년만에 각각 1기, 2기 신도시 공급으로 수요를 해결했다. 하지만 1991년에는 경제성장 및 수도권집중개발로, 2003년에는 1차 베이비부머의 교체수요 및 2차 세대들의 진입으로 주택 시장 가격이 급등하기도 했다.

2010년을 전후로 1차 베이비붐 세대의 자녀들인 에코세대의 시장진입이 시작됐지만 2008년 글로벌 금융위기 등으로 주택가격을 또 올랐다.

이처럼 주택 수급, 가격 변화 일어나고 있는 상황에서 주택 상품의 다각화 일어날 것으로 전망됐다.

김 본부장은 “주택시장 환경적 요인의 변화를 빨리 받아들여 정부가 정책을 만들어야 한다. 건설업계도 새 동향에 따라 다양한 주택을 개발할 필요가 있다”고 말했다.

그는 “건설업계는 투자 방식이 바뀌고 있는 가운데 소비자들의 수요 성향을 파악해야 임대시장에서 효용가치를 높일 수 있다”고 덧붙였다.

한편 그는 이날 경제 저성장과 금리 인하로 주택시장으로의 자금 유입이 더 쉬워져 올 4분기부터는 수요자 중심의 거래가 일어날 것이라고 전망했다. 또 실질가격이 명목가격보다 2배 이상 하락했고 서울 중대형 아파트값도 크게 떨어져 기존 주택 중심으로 거래가 계속될 것으로 예측했다.

그는 또 서울과 강남 3구 대형 아파트가 6월 저점 이후 하락폭이 감소하고 있고 전세매매비비는 2008년 금융위기 이후 15%P 이상 상승해 지난 9월 기준 서울 5.1%, 수도권 53.4%를 각각 기록하고 있다고 밝혔다.