[데스크칼럼] 집값 전망 너무 믿지 마라

조철현 부국장 겸 부동산부장

“올해 집값은 어떻게 될 것 같나?”, “강남 아파트값은 정말 떨어질까?” 요즘 지인들을 만날 때마다 받게 되는 질문이다. 조금 가까운 사이라면 한 가지 질문이 더해진다. “4월 총선에서 민주당이 의석수를 가장 많이 거머쥘까?”, “보수야권이 과연 통합신당을 만들 수 있을까?”

총선 전망이야 호사가들의 영역이고, 선거 판도와 결과는 때가 되면 자연스레 드러날 것이다. 정치 얘기는 그렇다 치고 많은 사람들이 궁금해하는 것은 올해 집값 전망이다.

집값은 오를까, 내릴까. 새해를 맞아 집값 전망을 묻는 것이지만, 정작 질문의 밑바닥에는 적어도 올해 상반기까진 서울 집값이 하락세를 면치 못할 것이라는 비관론이 배어 있다. 아파트 매매시장에 찬바람이 불고 있는데다 연말과 새해를 맞아 암울한 집값 전망이 쏟아져 나오고 있으니 그럴 만도 하다.

사실 연초 서울 주택시장 상황은 그리 녹록지 않다. 강남권 재건축 단지와 고가 신축 아파트를 중심으로 보름 새 호가가 1억~2억 원이 떨어진 급매물이 나오고 있지만 사려는 사람이 없다. ‘거래 절벽’이 숨 쉴 틈도 없이 급작스럽게 진행되면서 매매 시세도 내리막길을 걷고 있다. 얼마 전까지 강남북을 가리지 않고 아파트값이 다락같이 오른 것을 떠올리면 드라마틱한 반전이다.

세금·대출·청약 규제를 망라한 12·16 부동산 대책 영향이라는 분석이 많다. 고가주택(9억 원 초과 아파트) 대출 금지, 종합부동산세 및 공시가격 인상, 임대사업등록 혜택 축소, 주택 거래 내역 조사 등 고강도 규제로 주택 매수 심리가 바닥으로 떨어졌다는 것이다.

그래서 그런지 올해 서울 주택시장 전망은 ‘잿빛’이다. 국내 주요 연구기관과 부동산 전문가들은 요즘 앞다퉈 새해 서울 집값이 적어도 상반기까지 하락할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 이들이 꼽는 주택시장 침체 핵심 요인은 정부의 강력한 돈줄 봉쇄(대출 규제)와 세금(보유세+양도세) 폭탄이다. 이른바 ‘2대 악재’로 하나 같이 집값을 옥죌만한 ‘대형’ 규제들이다.

이처럼 주택시장을 둘러싼 여건이 호락호락한 것은 아니다. 무시 못할 악재가 분명 존재한다. 문제는 잿빛 전망이 자칫 ‘없는 불안’까지 만들어내 시장을 짓누를 수도 있다는 것이다.

‘예고된 악재는 더 이상 악재가 아니다’라는 말이 있다. 최근 강남 아파트값 약세도 그동안 단기 급등에 따른 피로감에다 정부의 부동산 규제로 매수 심리가 일시적으로 위축된 결과로 볼 수 있다. 정부의 융단 폭격으로 시장은 짧게는 2~3개월, 길게는 6개월 정도 숨죽일 수도 있다.

하지만 넘쳐나는 시중 유동자금과 3기 신도시 토지 보상금의 부동산 시장 유입 가능성, 누적된 공급 부족 심리, 추가 금리 인하 가능성, 불안한 전세시장 등으로 집값 약세가 오래 가지 못할 것이라는 시각도 적지 않다.

세상 모든 시장이 그렇듯 부동산 시장도 복잡다단하다. 집값에 영향을 미칠 변수들이 얽히고설켜 갈피를 잡기 힘들다. 그 변수들 역시 고정된 것이 아니라 끊임없이 변화한다. 그래서 주택시장의 흐름을 정확하게 읽어내고 예측하는 게 여간 어려운 일이 아니다.

실제로 지난 몇년 간 연구기관과 전문가들이 내놓은 집값 전망은 대부분 빗나갔다. 중장기 전망은 그러다 하더라도 그 해의 집값 전망조차 완전히 거꾸로 하기 일쑤였다.

이런 까닭에 한 부동산 전문가는 “전망에 큰 의미를 두지 말라”고 조언한다. 시장 향방을 제대로 읽기 위해선 섣부른 낙관론도 피해야 하지만 근거없는 비관론도 경계해야 한다.

부동산 시장 분석과 전망에서 가장 중요한 것은 균형적인 시각을 갖는 것이다. 한쪽에 쏠려 극단적인 판단을 하지 않는 것이 최고의 미덕이다. 그러기 위해서는 눈앞에 닥친 시장의 현상만 보기 보다는 시장을 둘러싼 여러 변수들을 종합적으로 고려하고 장기적인 흐름을 파악하는 능력을 키울 필요가 있다.

부동산 연구기관과 전문가들이 연말이나 연초만 되면 내놓는 집값 전망을 너무 믿지 말자.