주산연, “지난해 하반기 분양가 하향 조정세 뚜렷”

분양 호조세를 보인 지난해 상반기에 비해 하반기에는 분양 위험이 커지며 분양가가 하락 조정세를 보인 것으로 나타났다.

주택산업연구원은 27일 ‘분양가격 수준 점검-서울지역 분양아파트를 대상으로’라는 연구결과를 통해 이같이 밝혔다.

이 연구를 통해 주산연은 최근 가계부채관리와 금리인상 우려로 시장관망세가 지속되는 가운데 분양위험을 줄이기 위해서는 소비자가 부담가능한 적정 분양가격을 책정해 건설업체의 미분양 리스크를 감소시켜 주택시장의 건전성과 지속성을 유지해야 한다고 주장했다.

연구원은 2008년부터 2015년까지 서울시에서 분양된 349개 단지 가운데 235개 단지를 분석한 결과 건설사가 제시한 분양가격은 해당 동(洞)의 기존 재고 아파트 평균가격의 123% (111%~131%) 수준이었다.

2015년을 상·하반기로 구분해보면 상반기는 2014년의 분양호조세를 이어 2008년 이후 최고치인 134%였으나 하반기 시장 위험요인 가시화로 분양가격 수준은 상반기 대비 10%p 하락한 124%로 분양가격 조정패턴이 뚜렷하게 나타나고 있다.

최근 공급과잉 우려와 시장위험 확대에 대한 선제적 대응으로 2015년 하반기부터 분양위험을 감소시키기 위해 분양가격의 하향 조정이 시작됐고 2016년 소비자가 적정 가격에 주택을 구매할 수 있도록 탄력적인 가격조정이 진행된다면 미분양 우려는 시장 내에서 일정부분 완화될 수 있을 것으로 풀이된다.

특히 청약 경쟁률이 1:1을 넘어서는 단지들을 분양성공 단지로 볼 때 해당 동(洞) 기존 재고 아파트 평균가격 대비 분양가격 비율인 ‘소비자가 부담 가능한 심리적 한계선’의 평균은 118%를 기록했다.

시기별 평균은 2008년 116%, 2009년 123%, 2010년 103%, 2011년 121%, 2012년 117%, 2013년 110%, 2014년 126%, 2015년 상반기 131%, 하반기 122%로 상반기 이후 9%p의 분양가 하향 조정이 나타나고 있다.

건설사가 제시하는 평균 분양가격(123%)과 부담가능한 심리적 한계선(118%)의 차이인 -5%p가 분양시장 내에서의 가격경쟁력이며 118%보다 11%p 높은 129%는 소비자에게 ‘부담스러운 심리적 한계선’으로 작용해 미분양 리스크를 더욱 크게 한다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “2016년 미분양 우려가 증가되는 현 시점에서 건설사는 시장변화에 경쟁력을 가질 수 있도록 탄력적인 분양가격 조정을 통해 미분양 발생 감소를 위한 전략적 접근을 지속해야 한다”면서 “소비자가 부담가능한 분양가격의 심리적 한계선을 넘지 않도록 적정 분양가를 제시해 분양시장의 지속적 건전성을 확보해야 한다”고 설명했다.