규제 대못 다 뽑겠다는 정부…어떤 '곳'과 어떤 '것' 풀릴까?

정부가 부동산 시장 연착륙을 목표로 내년부터 본격적으로 규제 완화에 나서겠다고 못 박으면서 규제 해제 지역과 수준에 시장 이목이 쏠리고 있다. 부동산 시장 경착륙(경기가 빠른 속도로 침체하는 현상) 우려가 커지자 규제 완화를 통해 조기 진화에 나서려는 것으로 해석된다.

27일 관련 부처 발표를 종합하면 정부는 다음 달 부동산 규제지역 해제를 단행하는 것이 유력하다. 이날 기준 남은 규제지역은 서울과 경기 과천시, 하남시, 광명시, 성남시 분당구와 수정구 등 5개 지자체뿐이다. 어느 곳을 해제하든 시장 파급력이 큰 곳이다.

이들 지역은 2016년 11월부터 2017년 상반기 사이에 차례대로 규제지역으로 묶였다. 다음 달 규제 해제가 시행되면, 이들 지역은 햇수로 7년 만에 규제 족쇄를 벗어 던지게 된다.

현재 기준 규제 해제가 유력한 곳으로는 서울 강북지역과 광명시 등이 거론된다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트값 동향에 따르면, 19일 기준 서울 노원구와 도봉구는 올해 누적 기준 각각 10.9%와 10.7% 하락했다. 강남3구 중 한 곳인 서초구(-1.88%)와 비교하면 5배 이상 폭락한 셈이다. 경기 광명시는 누적 13.9% 떨어졌고, 과천시도 10.2% 내렸다. 하남시는 9.2%, 성남 분당구는 4.6% 하락했다.

규제지역 지정 기준은 ‘집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역’(투기과열지구)이거나 ‘집값 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역’(조정대상지역)이다. 올해 하반기 한국은행이 집계한 물가상승률은 5.7%로 서울 포함한 전 지역은 규제 해제를 위한 정량 지표를 일찌감치 초과했다.

정부도 이를 인지하고 발 빠르게 움직이고 있다. 만약 예고대로 다음 달 규제지역을 추가 해제하면 지난달 10일에 이어 두 달 만에 또 규제를 푸는 셈이다. 일반적으로 부동산 규제지역 심의를 담당하는 국토부 주거정책심의위원회(주정심)는 반년에 한 번 열리는데, 두 달 간격으로 규제 해제에 나선 것은 그만큼 정부가 부동산 경착륙을 심각하게 보고 있다는 뜻으로 해석된다.

▲추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 21일 정부서울청사 브리핑실에서 2023년 경제정책방향 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다 (사진=연합뉴스)

규제지역에서 해제되면 대출 한도가 늘어난다. 현재 조정대상지역 내 다주택자는 주택담보대출을 금지하고 있다. 무주택자는 주택담보비율(LTV) 50%를 적용받는다. 반면 비규제지역은 다주택자도 주택담보대출(LTV 60%)을 받을 수 있고, 무주택자는 LTV 70%까지 대출받을 수 있다. 또 비규제지역 내 주택을 구매하면 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 등 세금도 규제지역보다 상대적으로 적어 주택 구매에 유리하다.

아울러 정부는 실거주 의무와 아파트‧분양권 전매 제한 기간을 완화하는 방안도 내놓을 가능성이 크다. 정부는 2023 경제정책방향 발표 때 “과도한 실거주‧전매제한 규제를 지역별 시장상황을 고려해 합리적 수준으로 환원하겠다”고 밝힌 바 있다.

현재 분양가 상한제 적용 단지에는 최장 10년까지 전매를 제한하고 있고, 실거주 의무는 최장 5년까지다. 규제 완화 안으로는 현행 5년까지 적용되는 실거주 의무기간을 줄이고, 전매제한 기간은 등기 시점이나 일 년으로 축소하는 안이 거론된다. 서울과 수도권 대부분 지역에 분양가 상한제가 적용되는 점을 고려하면, 전매제한과 실거주 의무 완화는 청약시장에 온기를 불어넣을 수 있다.

실제로 이달 초 분양한 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 전매제한 8년에 실거주 의무 2년이 적용됐다. 이 때문에 청약에 당첨됐지만 ‘8년 전매제한’이 부담스러워 계약을 포기하겠다는 사람도 부지기수다.

다만 서울 등 수도권 추가 규제 해제가 시행되더라도 침체한 부동산 시장이 즉각 반등하긴 어려울 것이란 전망은 여전히 우세하다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “정부의 규제 완화 목표는 부동산 시장 연착륙 유도에 맞춰져 있다”며 “서울 규제지역 해제가 시행되더라도 여전히 금리가 높아 실수요자는 대출이자 부담이 만만찮다. 또 집값 반등 시기도 가늠하기 어려운 만큼 이번 규제 완화는 집값 추가 하락을 막는 정도 영향에 그칠 것”이라고 말했다.