재건축 개발부담금 강남·비강남 '극과 극'

오는 9월부터 시행될 예정인 재건축 개발부담금이 부과될 경우 강남권 아파트의 경우 세대당 1억~2억원 사이의 부담금이 부과되지만 비강남권의 경우 한푼도 내지 않는 현상이 나타날 것으로 예상됐다.

10일 건설교통부에 따르면 한국감정원이 일부 재건축단지를 토대로 개발부담환수금을 시뮬레이션해본 결과 송파구 잠실주공5단지의 경우 최고 1억8800만원의 조합원 부담이 있을 것으로 예상됐다.

반면 동대문구의 재건축아파트는 사실상 2200만원의 재산 손실액이 발생해 재건축 개발이익 환수금액이 없을 것으로 전망돼 개발부담금 역시 종합부동산세와 마찬가지로 '강남稅'가 될 가능성이 대두되고 있다.

한국감정원의 조사에 따르면 송파구 잠실주공 5단지의 재건축 착수시점 주태가격은 2조 1904억원이지만 준공시점 주택가격은 8조 249억원으로 추정됐다. 여기에 감정원이 추정한 정상상승분인 1조 3816억원과 사업비용 1조 9634억원을 제외한 개발이익은 총 2조 4880억원으로 이 경우 세대당 평균 조합원 부담액은 1억 8800만원에 이른다.

같은 방식으로 올 1월 입주한 부담금 비적용 대상인 강남구 도곡동 도곡렉슬의 부담금을 추정하면 전체 개발이익은 2조 1747억원이며 재건축 전기간을 감안한 세대당 평균 부담금 액수는 4억 900만원이 된다.

반면 비강남권 재건축 단지는 재건축사업을 하더라도 자금 손해가 발생해 개발부담금이 발생하지 않을 전망이다. 동대문구의 한 재건축단지는 재건축 착수시점의 주택가격은 803억원이며 준공시점에는 약 2158억원에 이를 것으로 추정됐다. 하지만 여기에 정상상승분인 100억원과 사업비용 1398억원을 감하면 오히려 143억원의 자금 손해를 입게 돼 부담금은 한푼도 안물게 된다.

개발비용은 도급공사비, 설계비, 감리비, 감정평가 수수료, 등기비, 부담금, 조합운영비, 영향평가비, 금융비용, 임대주택 건립부지 보상액 등이 모두 반영됐으며 용적률은 현재 70~190%에서 220~276%로 늘어난다는 것으로 고려됐다.

한국감정원 관계자는 "9월 재건축 개발환수금이 실시되기 전 개발부담금 내역을 궁금해하는 단지들을 위해 시뮬레이션해 본 것"이라며 "재건축에 따른 수익이 많이 발생하는 강남지역 재건축단지의 부담금이 매우 높게 나와 비강남권 단지와 대조를 이뤘다"고 말했다.

반면 재건축조합은 거센 반발에 나선 상태. 잠실주공5단지 재건축 추진위 관계자는 "조합으로선 개발이익 환수에 대해 인정할 수 없다"며 "우선 개발이익환수 제도 자체에 대해 위헌 소송등 폐지될 때까지 투쟁을 한 다음 재건축을 추진할 것"이라고 말했다.