[8.28전월세대책] 모기지 공급 확대…‘빚내서 집사라?’

여력 있는 계층에 장기 대출…가계부채 질적악화 위험 적어최초 도입된 ‘공유형 모기지’ 파급력 지켜봐야

정부는 이번 전월세 대책에서 저리·장기로 주택구입자금을 제공하는 모기지 공급을 확대하기로 했다.

정부는 우선 주택금융공사 적격대출과 보금자리론 등 장기·고정금리형 주택담보대출 공급액을 올해 21조원에서 내년에 24조원 수준으로 늘리기로 했다.

또 무주택자가 장기·고정금리형 주택담보대출을 통해 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 때 해주던 소득공제 요건도 기준시가를 4억원으로 올리고, 대체주택을 취득한 1주택자가 과세종료일에 기존 주택을 처분하면 소득공제를 해줄 방침이다.

국민주택기금의 근로자·서민대출 또한 대출 대상에 오피스텔을 추가하고 소득요건(부부합산 4500만원→6000만원), 대출한도(호당 1억원→2억원), 대상 주택가액(3억원→6억원)도 모두 늘린다.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하면서 1%대의 저리자금을 빌려주는 ‘수익·손익공유형’ 주택담보대출도 도입한다.

이들 대책은 전세 수요를 매매로 돌리기 위한 대출 활성화에 초점이 맞춰져 있다. 결국 대출을 늘려줄테니 여력이 된다면 ‘빚내서 집사라’는 것이다.

이 경우 1000조원 돌파를 눈앞에 둔 가계부채가 급격히 불어나 취약계층 또는 금융기관의 부실을 불러올 수 있다는 점을 간과할 수 없다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “여력 있는 수요자들이 낮은 금리로 집을 살 수 있도록 한다는 취지에서는 환영할 만하지만, 집값이 많이 하락할 경우에는 개인이나 주택기금의 부실로 이어질 수 있다”고 지적했다.

다만 가계부채가 늘더라도 질적 악화가 급속하게 진행되지는 않을 것이란 전망이 우세하다. 이번 8·28 대책이 충격에 취약한 일시상환식·거치식이 아니라 주로 장기·고정금리형 분할상환 대출에 초점을 맞춘 데다, 구매 여력이 어느 정도 갖춰진 계층을 대상으로 대출이 이뤄질 것으로 예상되기 때문이다.

실제로 수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)이므로 만기에 일시적인 원금 상환부담은 없다. 손익공유형 모기지는 집값의 최대 40%까지만 지원하기 때문에 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 상품이다.

국토부 역시 “주택기금 부실의 위험이 없는 것은 아니나, 다양한 안전장치를 마련했기 때문에 손실 가능성이 크지 않다”는 입장이다.

국토부는 ‘수익·손익 공유형 모기지’의 지원대상 지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한하고, 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한했다. 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 등을 기존 담보대출에 비해 까다롭게 검증한다는 방침이다.

새로 도입되는 ‘수익·손익 공유형 모기지’는 지원대상이 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한해 연내 3000가구 시범사업으로 한정됐다.

따라서 이들 제도가 당장 시장에 미치는 파급력은 미미할 것이란 주장도 나온다. 금리와 방식에 있어 파격적이기는 하나 지원 규모가 한정된 시범사업이기 때문에 새 금융상품으로 확고하게 자리잡을지는 출시 이후의 상황을 지켜봐야 한다는 얘기다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “집을 투자수단이 아닌 거주수단으로 인식하는 경향이 강해지고 있기 때문에 공유형 모기지 제도는 일단 시장의 호응을 받을 것으로 예상된다”면서 “다만 주택기금도 수익을 내야 하기 때문에 향후 시세차익이 가능한 우량한 물건을 어떻게 확보하느냐 등이 과제로 남을 것이고, 부실 우려와 관련해서도 시범사업을 진행하면서 꾸준히 모니터링할 필요가 있다”고 설명했다.