유치권 신고된 경매물건 확 줄었다

검찰 전수조사 및 경매정보업체 심층분석 등이 한몫

부동산 경매에서 골치거리였던 유치권 신청 건수가 최근 2년새 현격히 줄어든 것으로 나타났다.

유치권이란 타인의 물건이나 부동산에 대해 받을 돈이 있을 때 채무를 변제할 때까지 보관하는 권리를 말한다. 쉽게 말해 시계수리가 완료 됐는데 수리비를 지불하지 않을 때 이 비용을 받을 때까지 수선자가 시계를 돌려주지 않고 보관하고 있는 것이다.

부동산에서 유치권은 건축이나 리모델링, 건물 보수 공사, 인테리어 공사 등을 수리하고 공사비를 지불하지 않아 공사업자가 해당 부동산을 점유하는 경우다. 유치권이 두려운 이유는 등기부상에 표기가 안돼 진위여부를 파악하기가 어렵고, 유치권 금액은 낙찰자에게 인수되기 때문이다.

부동산 경매전문업체 지지옥션이 2011~2013년 전국의 모든 법원 경매부동산을 대상으로 유치권이 신고 돼 있는 물건 수를 조사한 결과 2012년 1분기를 기점으로 유치권 물건수가 계속 감소했다. 유치권이 가장 많았던 2011년 4분기 7261건에서 올해 상반기에는 2597건으로 3분의 1 수준으로 줄었다. 전체 경매 물건에 대한 비율을 살펴보면 2011년 12.7%에서 현재 5.4%로 큰 폭으로 감소했다.

주거시설은 2011년 4분기 3863건으로 가장 많았다가 올해 1분기에는 792건으로 크게 줄었다. 과거에는 다른 종류의 부동산 보다도 주거시설에 유치권 신고가 많았다면 지금은 그 건수가 현격히 낮아진 것이다

이처럼 유치권 신고가 줄어든 계기는 지난해 초 검찰이 전수조사를 실시해 허위유치권을 적발했기 때문이다. 여기에 경매정보업체가 유치권이 있는 물건에 대해 분석자료를 제공한 것도 영향을 미친 것으로 보인다.

유치권 물건은 낙찰자가 유치권 금액을 인수해야 하기 때문에 유찰도 많이 되고 낙찰가도 낮다. 전에는 유치권이 신고돼 있는 물건과 그렇지 않은 물건의 낙찰가율이 12~13%p 가량 차이가 났었다면 지금은 7~8%p로 격차가 좁아졌다.

유치권이 신고돼 낙찰가가 낮아지면 채권회수를 위해 경매 신청을 한 채권자와 이해관계인이 피해를 입게 된다. 대량으로 허위유치권을 신고해주는 불법행위를 저지르는 업자도 있다. 우편만으로도 유치권 신고가 가능하다는 허점을 이용해 증빙 자료 없이 유치권 신고서를 무작위로 신고를 하기도 한다.

거짓 유치권은 특정 입찰자가 저가낙찰을 받을 수 있도록 하거나 경매를 지연시킬 목적으로 이용되기도 한다. 업자와 집주인이 짜고 유치권을 신고해놓은 후 낙찰자에게 대가를 요구해 나눠먹는 경우도 있다.

지지옥션 강은 팀장은 “유치권이 신고된 물건의 90% 이상이 허위 과장 유치권이라는 것을 알면서도 혹시 모를 위험 때문에 응찰을 포기하는 경우가 많다”며 “개선되고 있기는 하지만 무고한 피해자를 줄이고 응찰자를 보호하기 위해 더욱 엄격한 법적 제도가 마련돼야 한다”고 말했다.