[2012 부동산]④상가 공급시장 축소에 강남·광교 쏠림현상 뚜렷

오피스시장, 공실률 4%대 안정세 돌아서

올해 상가시장은 공급 규모축소와 강남·광교 등 택지지구 쏠림 현상 두드러진 것으로 나타났다.

이는 부동산 경기침체의 장기화로 상가시장도 공급이 정체됐기 때문으로 분석됐다.

부동산114에 따르면 올해 기준 신규공급단지는 163개로 전년보다 32% 감소했다. 연도별 신규공급량이 2007년 400건 미만으로 떨어진 후 4년 경과후인 2011년 300건 미만, 그리고 1년 만에 200건 미만을 기록하며 감소하는 속도가 점차 빨라지고 있다.

특히 수도권 보다는 지방에서 이런 현상이 눈에 띄게 나타나고 있는데 이는 신규택지개발이 수도권 중심으로 진행되며 상가 공급도 수도권으로 편중되고 있기 때문이다. 또 지방은 혁신도시 등의 개발호재가 아직 초기단계에 머무르며 상가공급도 더디게 진행된 영향도 컸다.

유형별로는 가격수준이 높은 근린상가와 복합상가의 공급량 감소가 크게 나타났다.

반면 상대적으로 확보된 배후수요가 있고 가격경쟁력이 있는 단지내상가나 오피스텔 상가 감소는 크지 않았다.

상가 공급량 감소에도 불구하고 가격수준은 상승세를 유지했다. 2012년 기준 신규 공급된 상가의 1층 평균 분양가격은 3.3㎡기준 2578만원으로 전년대비 7% 가량 상승했다.

이는 부동산 시장 고점이던 2007년(2599만원) 이후 가장 높은 수치다.

이에 대해 부동산 114는 올해 강남보금자리와 광교 등 유망택지지구에서 상가공급이 진행되며 상대적으로 높은 가격수준이 유지됐기 때문이라고 설명했다.

부동산시장 침체 속에서 LH단지내상가도 공급감소가 나타났지만 투자자들의 관심도는 여전한 것으로 나타났다. 올해 공급된 LH단지내상가는 총 154호로 예년의 4분의 1 수준에 불과해 상반기 낙찰률이 80%까지 하락했지만 하반기에는 100%를 기록했고 낙찰가율도 150% 수준을 유지했다.

3.3㎡당 낙찰가는 올해 3차례에 걸쳐 공급된 강남보금자리 단지내상가의 영향으로 2295만원이라는 높은 가격수준을 보였다. 하지만 공급감소에 따른 시장축소로 낙찰총액은 344억원에 그쳤다.

올해 들어 서울 오피스 시장은 4% 수준의 안정된 공실률을 기록하며 안정세를 되찾아 가고 있다. 프라임 급을 중심으로 신규임차인 유치에 성공하며 공실면적을 줄여 나가고 있기 때문이다.

하지만 글로별 금융위기 영향으로 외국계 금융기업들이 점차 한국시장에서 철수하고 있다. 사무직군수도 감소하는 등 외부경제변수가 불안정하게 나타나고 있다. 또 내년 이후 대형 오피스들이 대거 공급예정에 있어 공실률 다시 상승할 것으로 전망된다.

올해는 부동산 경기침체에 따른 악영향으로 상가시장도 매우 축소된 모습을 보였다. 이 같은 현상은 내년에도 당분간 이어질 것으로 예상됐다.

부동산114는 향후 상가 및 오피스 시장에서 △신규 역세권 개통 △베이비부머 수요 △신규택지지구 근링상가 입주 등을 주의 깊게 살펴봐야 한다고 강조했다.

이달에는 분당선 수원구간(망포~기흥)이 개통됐으며 내년 말에는 망포~수원 구간이 개통예정이다. 이 경우 수원에서 서울 강남권까지 40분만에 접근할 수 있어 수원도 본격적으로 서울 생활권에 흡수될 가능성이 크며 자연스레 인근 역세권 상권도 부상할 수 있다.

이 외 경의선 공덕~DMC구간과 경춘선 별내역이 개통하는 등 역세권 후광효과를 누릴 것으로 예상되는 지역이 다수 출현할 수 있다.

2010년부터 본격적으로 시작된 베이비부머의 은퇴세대가 2013년에는 4년차를 맞이하게 된다. 매년 평균 12만명의 신규 은퇴세력이 약 10년에 걸쳐 생겨나는 만큼 이들을 눈 여겨 보지 않을 수 없다. 이들 세력의 여건상 재취업보다는 창업시장으로 흡수될 가능성이 높아 결국 신규 임차세력이 될 가능성이 크기 때문이다.

올해 공급된 광교와 세종시, 강남보금자리 등 유망 신규택지지구의 상가들이 내년 혹은 내후년에 입주할 예정이다. 이들 상가들은 배후수요를 바탕으로 높은 청약열기를 보였는데 상권 활성화로 이어질지는 미지수다.

판교의 경우 투자자들에게 많은 인기를 얻었지만 초기 투입가격이 높아 수익률을 맞추기 위해 높은 임차조건을 설정하게 됐고, 결국 공실 등의 영향으로 아직까지도 상권형성이 되지 않았다. 이를 미뤄 볼 때 이들 신규택지지구의 상권형성에도 다소 시간이 소요될 것으로 보인다.