권혁세 “올해 12월부터 주택 호별로 LTV 적용”

담보 실질적 가치 제대로 반영…연체 최소화가 핵심 담보가치 차이 최대 8~20% 날 수 있어

금융감독 당국이 올해 12월부터 부동산담보대출시 각 호별로 주택가치를 산정하는 새로운 LTV산정 방식을 도입한다. 정확한 담보가치인정비율(LTV)의 적용으로 과다·과소대출을 제한해 위험관리를 효율적으로 하겠다는 취지다.

14일 권혁세 금융감독원장은 호별 격차율을 활용한 새로운 담보가치 산정방식 및 담보가치 평가주기 축소(1년→분기 단위) 등을 주요 내용으로 하는 주택담보대출 담보가치 평가 강화방안을 내놨다.

권 원장은 LTV산정시 주택의 실질가격을 반영해 리스크 관리를 효과적으로 할 필요가 있다고 강조했다. 그는 “하우스푸어(무리한 주택담보대출로 원리금 상환에 어려움을 겪는 대출자) 문제에서 가장 중요한 것은 연체 여부”라며 “LTV가 60~70%라도 잘 갚으면 아무 문제가 없다. 하지만 LTV가 50% 밖에 안돼도 연체했으면 문제”라고 지적했다. LTV의 높고 낮음이 아닌 담보의 실질적 가치를 제대로 반영해 연체를 최소화하는 것이 핵심이라는 얘기다.

현재 주택담보대출의 담보가치 산정에는 한국감정원 시세의 ‘시세중간가’나 KB부동산시세의 ‘일반거래가’가 사용된다. 담보가치가 실제 거래가격과 상관없이 특정 아파트 단지의 상한가·하한가의 중간값으로 계산되고 있기 때문에 정확한 LTV산정이 어려운 실정이다. 한국감정원에 따르면 같은 아파트단지의 같은 평형이라도 일조량 및 채광 정도 등에 따라 약 8~20%까지 가격차가 발생한다.

새로운 산정방식 적용을 위해 전국 아파트 빌라 1200만가구의 공시가격 차이를 지수화해 층·호별 격차율을 산정, 이를 바탕으로 호별 담보기준가격 데이터베이스를 전산시스템에 구축한다.

예를 들어 A아파트 12동 123호에 대한 격차율이 정해져 있어 입력시 개별 호에 대한 담보가액이 산출되는 식이다. 같은 아파트 같은 평형이라고 하더라도 담보가치 차이가 최대 8~20%까지 날 수 있다.

금감원은 은행업감독규정 시행세칙을 개정, 11월부터 전산시스템 변경 작업을 시작해 올해 12월부터 새로운 LTV산정 방식을 적용한다는 방침이다. 각 은행은 기존 방식과 새로운 방식 중에서 선택 가능하다.