[돈 버는 경매]저가낙찰 후 리모델링 '가치' 높였다

상가건물 경매 성공기…20년 된 낡은 건물, 처음엔 망설였지만…

상가건물 경매 재테크가 꿈이었던 김형식(46·가명)씨는 약 1년간의 노력 끝에 지난 2009년 드디어 상가 낙찰로 큰 수익을 내는 데 성공했다. 과거 2건의 아파트를 낙찰 받는데 성공했던 그였지만 상가의 경우 섣불리 접근하기 힘들었다고 말한다. 주택에 비해 권리관계가 복잡한 위험 물건이 많을 뿐 아니라, 상권과 업종 등 분석해야 할 요소가 많았기 때문이다. 최근 경매시장에도 김씨처럼 상가건물을 낙찰 받아 임대수익을 누리고자 하는 이들이 여전히 많다. 이에 김씨의 상가건물 경매 성공 사례를 소개한다.

김씨가 타깃으로 삼은 물건은 경기도 고양 일산에 위치한 3층짜리 상가점포였다. 무엇보다 교통여건이 무난하고 대단지 아파트가 배후에 자리잡고 있다는 점이 마음에 들었다.

당시 감정가는 7억원 정도였고, 준공된지 20년 된 건물이었다. 김싸는 ‘건물이 너무 낡지 않았을까’ 하는 걱정이 앞섰고 곧장 현장답사를 실시했다.

직접 둘러보니 역시나 건물 상태가 썩 좋지는 않았다. 1층은 2개의 식당이 입점해 있었고, 2층과 3층은 학원을 하고 있었다. 임차인들에게 물어보니 상가 주인이 현재 지방에 살고 있으며, 한 달에 한 두번 정도 상가를 방문한다는 사실을 확인할 수 있었다.

서너 시간 동안 상가 주변을 살피는 동안 중학생으로 보이는 아이들 몇몇이 왔다간 걸 제외하면 드나드는 사람도 거의 없었다.

김씨는 ‘제법 큰 아파트 단지가 배후에 있음에도 관리가 잘 되지 않아 장사가 잘 되지 않는군’이라고 결론을 내렸다. 현장방문 전에 가졌던 기대감이 실망으로 바뀌는 순간이었다.

그래도 밑져야 본전이니 인근 중개업소에 들러 정보를 더 캐보기로 마음먹었다. 김씨는 공인중개사를 찾아가 거두절미하고 “저기 앞에 경매 나온 ㅇㅇ상가에 관심이 있는데요, 어떻게 생각하세요?”라고 물었다.

공인중개사는 “아, 거기요? 주변에 들어선 새 상가들이 너무 잘 꾸며놔서 경쟁력이 떨어지긴 했죠. 근데 어느 정도 수리를 하고 새로 꾸미면 나쁘지 않을 것 같은데요”라며 “그 옆 동 상가는 작년에 리모델링을 해서 지금은 시세가 10억 정도 돼요”라고 설명했다.

김씨는 뭔가 답을 얻은 듯한 기분이 들었다. 그는 ‘그래. 누가봐도 휘황찬란한 물건은 어차피 구입능력이 안 되는걸. 이 상가를 리모델링해서 건물 가치를 높이고, 거기에 맞는 임차인도 새로 구해보자’고 결심했다.

이 때부터 일은 일사천리로 진행됐다. 6억 초반대를 써낸 김씨는 두 명의 경쟁자를 물리치고 해당 상가를 낙찰 받는 데 성공했다. 모자라는 돈 2억원은 은행대출을 받았다.

자칫 골치 아플 수 있는 명도 문제 역시 손 쉽게 마무리할 수 있었다. 대금납부할 때 인도명령 신청을 함께 해 기존 임차인들을 압박한 전략이 주효한 것이다. 여기에는 과거에 아파트 경매를 통해 배운 노하우가 큰 도움이 됐다.

상가가 비워지자 바로 리모델링 공사를 시작했다. 최초 공사비 견적은 2억원에 달했는데 외벽의 자재 수준과 공사면적을 하향조정하니 1억7000만원까지 비용을 낮출 수 있었다. 대신에 새로운 임차인이 들어올 때 인테리어 비용을 절약할 수 있게끔 복도와 화장실 등 건물 내부 인터리어에는 각별한 신경을 기울였다.

그 결과, 어렵지 않게 임차인을 구할 수 있었다. 1층 식당은 보증금 6000만원에 월 250만원, 2층은 병원은 5000만원에 월 200만원, 3층 PC방은 5000만원에 월 180만원에 계약했다.

보증금 1억6000만원은 은행 대출비용을 갚는데 썼고, 매월 630만원의 수익을 얻게 된 것이다. 리모델링 후 건물 가치가 오른 데다, 3년여 동안 시세차익까지 더해져 현재 감정가는 11억원에 이른다.

단 한 번의 상가 경매를 통해 많은 것을 배우고 느꼈다는 김씨는 이렇게 말한다. “상가는 단순히 ‘경매’라는 시각으로만 접근하면 안 됩니다. 입지·상권분석부터 낙찰을 위한 눈치보기까지는 누구나 하는 고민이죠. 업종유치에 대한 고민, 건물가치를 끌어올리기 위한 투자 등 낙찰 이후의 고민이 저의 경매를 성공으로 이끈 게 아닐까요.”

◇용어설명

△인도명령 = 강제집행에 있어서 집행법원이 결정으로써 내리는 명령이다. 부동산의 경매에 있어 경락인이 대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청을 하면 법원은 채무자·소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후 점유를 시작한 부동산 점유자에 대해 그 부동산을 매수인(또는 법원이 지정하는 관리인)에게 인도하도록 명한다.