한은, 전세·임대주택 개선방안 내놓는다 [단독]

다음 달 국토연구원 공동 용역연구 완료

한은, 천하람 의원실에 국회 국정감사 요구답변자료 제출
국토연구원과 ‘전세제도·임대주택시장 개선 방안’ 공동 연구
전세제도 보완 목소리 커져…국토硏 “보증금 일정 예치 등 조치 필요”
금융硏 “임대인 기존 DSR , 30%로 낮춰 대출 여력 유지해야” 제언

▲고금리와 전세사기 여파 등으로 하락세를 이어오던 서울 오피스텔 매매가가 지난달 2년만에 상승 전환했다. 23일 한국부동산원에 따르면 2022년 8월 이후 23개월간 하락했던 서울 오피스텔 매매가격지수가 지난 7월 보합을 이룬 데 이어, 8월에는 전달보다 0.03% 오른 것으로 나타났다. 최근 서울 아파트값이 계속 오르면서 역세권을 중심으로 상대적으로 저렴한 오피스텔을 찾는 수요가 늘어난 것으로 분석된다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 오피스텔과 주상복합 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

저출생, 교육, 거점도시 등 여러 구조개혁 의제를 던졌던 한국은행이 이번엔 전세제도를 조명한다. 금융당국이 전세대출과 정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 검토하고 있는 것으로 알려진 만큼 한은의 연구 결과에 이목이 쏠리고 있다.

16일 국회 기획재정위원회 소속 천하람 개혁신당 의원이 한은으로부터 받은 ‘외부연구용역 목록’에 따르면 한은 물가연구팀은 올해 3월부터 국토연구원과 공동으로 ‘전세제도 및 임대주택시장 개선 방안’을 연구 중이다. 연구 수행은 다음 달 29일에 종료하는 것으로 예정돼 있다.

한은은 해당 연구에 대해 “전세제도의 문제점과 제도·금융·정책 측면에서 발생원인을 파악하고 개선방안을 제시한다”고 설명했다. 특히 최근 금융당국이 DSR 적용 대상에 전세대출과 정책대출을 포함하는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 이번 연구 결과에 큰 관심이 모일 것으로 예상된다.

현재 한은의 주요 관심사는 가계대출 증가와 주택가격 상승이다. 금융통화위원회(금통위)가 7월과 8월에 통화정책방향을 결정하면서 기준금리를 동결한 주요 배경이기도 하다. 금융안정을 위협하는 리스크로 떠올랐기 때문이다. 한은이 15일 공개한 금융통화위원회 의사록(금융안정 상황점검 관련)에도 “다수 위원들은 향후 금융여건이 완화될 경우 주택가격과 가계부채비율의 상승 압력이 높아질 가능성이 있는 만큼, 관련 내용의 보완 등을 통한 심도있는 분석을 요청했다”고 기술했다

한은은 전세제도뿐만 아니라 ‘가계주택담보대출 금리유형 결정요인 분석 및 정책적 시사점’, ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구’ 등 가계대출, 주택담보대출, 주택시장 등과 관련해서도 다양한 연구를 진행했다.

최근 집값이 가파르게 오르면서 전세를 규제해야 한다는 지적이 줄곧 나왔다. 전세가 매매가격에 영향을 미치는 만큼 전세에도 금융 규제를 적용해야 한다는 것이다.

국토연구원이 작년에 발간한 ‘주택 매매시장과 전세시장의 시간가변적인 관계에 관한 연구’를 보면 “매매가 전세시장에 미치는 영향을 볼 때 등락은 있지만 그 영향력은 일정 수준 이상 유지되고 있는 반면, 전세가 매매시장에 미치는 영향은 과거에 비해 확대되었다는 것을 확인했다”고 분석했다.

해당보고서는 전세가 매매시장에 미치는 영향이 통제될 수 있도록 보완장치를 마련해야 한다고 제언했다. 보고서는 “전세보증금에 대한 보증기관의 보증율을 낮추거나, 전세가율이 90% 이상인 경우 보증금의 일정 수준을 예치하는 등의 조치를 통해 극단적인 레버리지 행위가 시장에서 이루어지지 않도록 할 필요가 있다고 판단한다”고 주장했다.

지난달에 금융연구원에서는 전세자금대출에 DSR을 적용하는 방안에 대한 보고서를 냈다. 박춘성 금융연구원 연구위원은 “임대인의 경우에는 전세자금대출 원금을 DSR에 직접 반영하기보다는, 임대인의 기존 DSR 값을 규제 상한(40%)보다 일정 수준 낮은 30%로 제한해 대출 여력을 유지하고 실제 전세가가 하락할 때는 동 대출 여력을 이용해 추가로 받은 대출을 임대보증금 상환에 활용하도록 한다”고 제언하기도 했다.