"재건축 힘든데 리모델링으로?"…하반기 리모델링 시장 '꿈틀'

▲서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 조현호 기자 hyunho@

용적률 높은 수도권 아파트들 사이 리모델링이 구원투수로 떠오르고 있다. 재건축 대비 상대적으로 진행 속도가 빨라 공사비 인상으로 인한 사업비 증가 영향을 덜 받는 동시에 주거의 질도 제고할 수 있어서다.

3일 정비업계에 따르면 서울 성동구 강변건영과 서울숲한진타운 아파트가 공동 시공사 선정을 통한 리모델링을 추진한다. 강변건영 리모델링 추진위원회는 지난달 사업설명회를 마쳤으며 서울숲한진타운 리모델링 추진위는 리모델링 동의서를 징구하고 있다. 주민 동의율은 60%를 넘긴 것으로 알려졌다.

두 단지는 각각 580가구, 378가구 규모며 용적률은 301%와 294%다. 사업성과 조합원 분담금을 감안하면 재건축보다 리모델링이 유리하다고 판단, 사업 추진에 속도를 내고 있다. 같은 시공사를 선정해 1000가구 이상의 대단지로 거듭나겠다는 목표다. 현재 삼성물산이 관심을 보이고 있다. 삼성물산 관계자는 “두 단지 모두 여러 조건들을 살펴보며 내부 검토 중”이라며 "내년쯤 윤곽이 나올 것으로 본다”고 말했다.

용산구 코오롱아파트 또한 리모델링을 고민 중이다. 지난달 서울시 도시건축공동위원회에 리모델링 사업계획 세부 결정을 위한 사전 자문을 받았다. ‘사전 자문-조합 설립-안전진단-건축심의-리모델링 허가-이주ㆍ착공’ 순으로 이뤄지는 서울 아파트 리모델링 사업 절차에 따라 실행 가능성 점검에 나선 셈이다. 이 단지의 용적률은 317%로 사실상 재건축이 어려운 수준이다. 기존 834가구를 959가구로 증축할 계획이고, 시공사는 삼성물산이다.

양천구 목동우성아파트 리모델링 조합은 건축 심의를 준비하고 있다. 현재 지하 1층~지상 15층, 332가구의 단지가 지하 5층~지상 18층 총 361가구로 재탄생한다. 늘어난 29가구는 일반분양한다. 2022년 GS건설을 시공사로 선정했다.

올 6월 기준 리모델링을 추진하는 수도권 공동주택은 145곳에 달한다. 이 중 80곳이 서울에 위치한 아파트다.

리모델링 사업은 준공 후 15년 만에 추진이 가능하고 안전진단 문턱도 낮아 재건축보다 빠른 진행이 가능하다. 재건축에 적용되는 초과이익환수제나 용적률 제한, 기부채납 등에 얽매이지 않아도 된다. 증축할 수 있는 층수가 정해져 있어 재건축 대비 수익성이 낮은 것은 단점이다.

정부가 올 초 ‘1·10 부동산 대책’ 통해 재건축 규제를 크게 완화하기로 하며 리모델링 진행과 재건축으로의 선회 사이 갈림길에 선 조합이 다수 등장했다. 서울 강남구 대치2단지와 송파구 강변현대 등 일부 단지 리모델링 조합은 아예 해산을 선택하기도 했다.

그러나 용적률이 높아 재건축이 곤란한 단지들 중심으로 리모델링 추진에 대한 의사가 다시금 강해지기 시작했다. 공사비와 금융비용의 급격한 증가로 사업 속도를 높이는 것이 가장 경제적이라는 판단에서다. 리모델링 조합이 재건축으로 돌아서는 데에 현실적인 걸림돌이 많다는 것도 영향을 미쳤다.

리모델링을 추진하다가 재건축을 하게 되면 기존 조합을 해산하고 조합설립인가를 다시 받아야 하는데 이 과정에서 만만치 않은 시간과 비용이 소요된다. 기존 리모델링 조합의 조합장과 임원이던 이들이 다시 결성된 조합의 집행부로 선임되지 못할 수도 있어 분쟁이 비일비재하다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 “리모델링 조합 설립 이후 시공사를 선정한 단지들은 재건축으로 바꾸려면 그동안 사용한 사업비 대여금도 다시 돌려줘야 한다”며 “리모델링 시공사가 재건축에 재참여한다는 보장도 없어 여러 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다”고 지적했다.

리모델링 단지 주민 사이에선 재건축에 비해 리모델링에 대한 정책적 지원이 현저히 떨어진다는 불만이 고개를 들고 있다. 재건축의 경우 연한에 따른 안전진단 폐지와 절차 간소화 등의 규제 완화책이 지속적으로 제시되고 있으나 리모델링을 둘러싼 변화는 미미한 실정이다.

박용석 건설산업연구원 선임연구위원은 “리모델링은 노후 아파트의 주거환경 개선뿐만 아니라 주택공급 확대에도 기여할 수 있다”며 “건물의 주요 구조부 등을 그대로 둔다는 점에서 재건축 대비 탄소 배출량이 적다는 장점도 있는 만큼 정부나 지방자치단체의 지원이 요구되는 시점”이라고 말했다.