"추가 세제혜택 없인 CR리츠 부활 반쪽자리"…양도소득세 폐지 등 추가 조치 필요

▲미분양주택 CR리츠 매입(예시) (자료제공=국토교통부)

국토교통부가 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 부활시켰지만 건설업계에서는 아직까지 반쪽자리 정책이라고 평가하고 있다. 일부 세제지원이 이뤄지지만, CR리츠의 활성화를 위해서는 사업성을 확보할 수 있도록 양도소득세 폐지 등 강력한 조치가 필요하다는 이유에서다.

2일 국토부는 리츠 방식을 활용한 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업 지원방안을 업계에 알리기 위한 절차에 돌입했다. 오는 8일 설명회를 개최하고, 리츠 수요조사도 벌일 예정이다. 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 후속 작업이다.

지원 방안은 준공 후 미분양 상태에 놓인 '악성 미분양' 물량을 CR리츠가 매입할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. CR리츠는 투자자를 모집해 자금을 모아 미분양 주택을 사들이고, 이를 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양해 수익을 내는 방식이다.

CR리츠는 건설경기가 악화할 때마다 등장해 구원투수 역할을 해왔다. 민간 자본으로 미분양 물량을 해결할 수 있고, 자산운용을 통해 미분양 주택 매입 비용을 일부 해결할 수 있어 정부의 재정 부담도 덜어주는 측면이 있어서다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 부동산시장이 악성 미분양 리스크로 경색되면서 도입된 바 있다. 2009년에는 CR리츠가 미분양 주택을 약 2200가구를 매입해 2∼4년간 임대 운영하다 모두 매각한 실적을 내기도 했다. 1990년대 말 국제통화기금(IMF) 외환위기 때도 활용됐다.

CR리츠가 악성 미분양 해결사로 나서는 만큼 국토부는 세제 지원을 약속했다. 취득세 중과 대상에서 제외해 세율을 12%에서 최대 1%까지 낮추고, 5년간 종부세 합산 대상에서도 배제하는 내용이다. 이를 위해 올 상반기까지 종부세법 시행령을 개정하고, 하반기까지는 지방세법 시행령을 개정할 방침이다. 하지만 업계에서는 시행령 개정으로는 부족하다고 지적한다.

취득세와 양도소득세 감면 등 추가적인 세제 지원 방안이 함께 마련돼야 비로소 사업성이 확보될 수 있다는 것이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)은 "부동산 시장 상황이 매우 악화돼 있어 CR리츠의 수익성을 보장하는 거의 유일한 방법은 세금 감면"이라며 "세제 지원도 강화돼야 운영 수익을 기대하고 CR리츠 설립에 적극적으로 나설 수 있을 것"이라고 밝혔다.

한국건설산업연구원에 따르면 글로벌 금융위기 당시였던 2009년 12월 말 부동산 PF 잔액 총 규모는 100조2000억 원 정도였다. 하지만 지난해 말 기준 전 금융업권이 보유하고 있는 부동산 PF 대출 규모는 202조6000억 원 수준으로 추산된다. 글로벌 금융위기 당시와 달리 현재 진행 중인 PF 위기는 미분양에 더해 늘어난 공사비와 금융비용 부담으로 더욱 가중되고 있다는 점도 주목된다.

건설업계 관계자는 "CR리츠 도입으로 사업장 구조조정이 가능할 것이라고는 하지만 수익을 고려해 사업성이 우수한 곳 위주로 이뤄질 가능성이 높다"며 "시장 위기 시 도입되는 단기 처방 성격이 강한 만큼 강력한 세제 지원으로 수익성을 높여 최대한 많은 사업장이 CR리츠 효과를 볼 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

미분양은 대부분 수도권에 비해 상대적으로 사업성이 떨어지는 지방에 집중돼 있다. 국토부가 최근 발표한 2월 주택통계에 따르면 수도권 미분양은 1만1956가구였으나 지방은 5만2918가구로 4배 넘게 차이가 났다.

'민간임대주택에 관한 특별법' 개정 없이 시행령 개정으로 취득세 중과 및 종부세 합산 배제를 추진하는 데 대한 불안감도 나온다. 취득세 중과와 종부세 합산 배제는 건설임대에 적용되는 것으로, 현행법상 기존 주택을 매입하는 CR리츠는 대상이 아니다.

국토부 관계자는 "우선 조치가 가능한 시행령 개정 과제부터 고려한 것"이라며 "법 개정까지는 상당 시일이 소요될 수 있고 이를 기다릴 수 없는 상황이라 우회적으로 세제 혜택을 주는 것"이라고 설명했다.