한남3구역 감정평가액 놓고…조합원-시공사 '희비'

3.3㎡당 4454만원…서울시 재개발 사업 중 가장 비싸
조합원 추가 분담금 낮아져…시공사는 사업지 증가 부담

재개발 대어(大魚)로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역의 종전자산 감정평가 결과가 나오면서 정비업계가 들썩이고 있다.

13일 업계에 따르면 관리처분계획 인가를 앞두고 있는 한남3구역은 지난 9일 종전자산에 대한 감정평가를 완료한 뒤 이날부터 6월 7일까지 조합원 분양 신청에 돌입했다. 조합원 분양 신청이 끝나면 내년 3월께 관리처분계획 인가를 받을 예정이다.

한남3구역 종전자산 감정평가액은 3.3㎡당 평균 4454만 원으로 당초 예상했던 수준보다 높게 책정됐다는 게 조합 측 설명이다. 실제로 종전자산 총계는 5조2065억 원에 달했다. 서울시 재개발 사업지 중 가장 큰 금액이다. 개별 감정평가 금액은 최고 383억7827만 원에서 최저 14만 원까지 다양하다. 업계 관계자는 "이처럼 종전자산이 높게 평가받은 이유는 공시지가 및 집값 상승 영향이 컸다"고 말했다.

종전자산 감정평가액은 조합원들의 추가 분담금을 결정하는 주요 잣대다. 추가 분담금은 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 말한다. 권리가액이란 종전자산에서 추정 비례율을 곱한 것으로, 한남3구역의 경우 비례율이 100.19%다.

예를 들어 조합원 A 씨의 종전자산 평가액이 10억 원이라면, 권리가액이 10억190만 원이 되는 셈이다. 이 경우 전용면적 84.98㎡짜리 새 아파트를 분양받는다면, 조합원 분양가가 14억8000만 원이므로, 여기서 10억190만 원을 뺀 4억7810만 원이 추가 분담금이 된다.

조합원 입장에선 자신의 자산에 대한 감정평가액이 높게 책정돼야 유리하다. 그래야 분양을 신청했을 때 본인이 부담해야 하는 금액이 적어지기 때문이다.

하지만 한남3구역 시공사인 현대건설로서는 사업비 증가가 불가피할 전망이다. 현대건설은 한남3구역 재개발 시공권을 따내기 위해 기본 이주비 LTV(주택담보대출비율) 40% 이외에 추가 이주비 LTV 60%를 책임 조달하겠다고 공약했다.

그런데 종전자산 평가액이 높게 나오면서 대출 금액도 증가하게 됐다. 현대건설 입장에선 그만큼 기타 사업비(이주비 대출 등)가 늘어 총 사업비 증가라는 부담을 떠안을 수밖에 없게 된 것이다. 게다가 현대건설은 추가 분담금에 대해서도 입주 1년 후 100% 납부 조건도 공약으로 내걸었다.