국토부 건설 규제 완화 유보..건설주 향후 전망은?

미분양 물량 많은 업체들에 여전히 관심..반등 탄력은 둔화 불가피

국토해양부의 건설규제 완화 방안이 사실상 모두 유보됨에 따라 향후 건설주 투자전략에 대한 시장의 관심이 고조되고 있다.

국토해양부가 이날 대통령 업무보고를 통해 밝힌 부동산 규제 완화대책인 분양가 상한제폐지와 강남권 3구 투기지역 및 투기과열지구 해제가 모두 유보됐다.

미분양주택 매입시 양도세 5년간 한시적 비과세 등도 유보됨에 따라 당초 국토해양부가 부동산 건설규제 완화를 위한 투기지역 해제를 놓고 명확한 결론을 내리지 못했다.

청와대와 국토해양부에 따르면 청와대는 이날 4개부처 업무보고와 별도로 3대 주택정책 핵심내용에 대해 토론했으나 최종 결론을 내리지 못했다.

당정은 22일 주택정책 3대 핵심내용인 ▲민간아파트 분양가상한제 폐지 ▲강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제 ▲지방 미분양 매입시 양도세 5년간 비과세 등을 토론에 붙였으나 결론을 내지 못했다고 밝혔다.

증권업계는 당초 5년간 양도세 비과세의 한시적 도입과 분양가상한제 폐지 및 강남3구 투자지역 해제 등을 골자로 한 국토해양부의 건설규제 완화안이 긍정적으로 검토될 것이라고 예상했다.

그러나 이날 국토해양부 업무보고에 대한 시장의 실망매물이 쏟아지면서 오전장까지 코스피 반등을 주도한 건설주가 장중 하락 반전하는 등 반등 탄력이 급격히 둔화됐다.

전문가들은 이번 건설규제 완화안이 사실상 무산됐다는 의미가 아닌 유보라는 말 자체로 받아들일 필요가 있다며 당분간 시장상황이 개선될 가능성이 높지 않은 만큼 규제 완화는 사실상 초읽기에 들어갔다고 평가했다.

다만 코스피 단기 반등을 견인해왔던 건설주 반등 모멘텀이 축소됨에 따라 상승세가 할풀 꺾일 것으로 보여지고 이번 규제완화안이 완화됐더라도 부동산 시장이나 건설주 투자심리가 급격히 호전되지 않았을 것이라고 전망했다.

왜냐하면 추가적인 부동산 가격하락에 대한 시장의 기대가 여전히 높을뿐 아니라 주택담보대출비율(LTV) 한도 확대에도 불구하고 실질적인 금융권 대출확대가 이루어지지 않고 있기 때문이라고 이들은 설명했다.

이창근 현대증권 연구원은 "이날 토론에 참석한 국토부 관계자들도 현 상황에 비춰 상정된 안건을 통과시켜야 한다는데 공감대가 형성된 것으로 알려졌지만 3개 대책이 수용될 경우 시장 회복기에 나타날 투기 문제 발생에 대한 우려 때문에 쉽사리 결정을 내리지 못한 것"이라고 판단했다.

그는 "이번 국토해양부의 업무보고는 시장의 기대하는 방안이 도출되지 못했기 때문에 오는 2009년 업무에 관한 일례적인 보고자리로서 상징적인 의미 이상을 갖지 않게 됐다"고 판단했다.

그러나 이 연구원은 "부동산 경기 흐름에서 보면 향후 잔존하는 부동산 규제안은 철폐내지는 완화되는 수순을 밟을 것이라는 시각은 여전하다"고 말했다.

한상희 한국투자증권 연구원은 "당초 국토해양부가 남은 규제를 다 풀더라도 미분양 주택 매입시 한시적 양도소득세 면제안을 제회하고는 효과가 미미했을 것"이라고 진단했다.

한 연구원은 "가계부채의 증가 속도가 빠르고 경제도 불확실한 상황에서 투기지역 및 투기과열지구 해제 만으로 당장 강남 3구에 대한 수요가 늘어나길 기대하기는 어려울 뿐 아니라 분양가 상한제의 철폐가 즉각적으로 잠재적인 분양가 인상 요소로 인식되지 않는다면 분양가 상한제를 없애도 그 영향은 제한적이기 때문"이라고 분석했다.

그는 "건설주 주가 역시 그동안 반등세를 지나오면서 정책 기대감을 반영했다고 판단되는 상황에서 이러한 건설주 반등이 건설업종의 구조적인 위험이 해소됐기 때문은 아니라고 볼 때 건설업체에 대한 선별적 접근이 필요하다"고 조언했다.

그러나 변성진 미래에셋증권 연구원은 "민간택지 분양가 상한제 폐지와 투기지역 해제, 지방 미분양주택 양도세 면제 등의 조치가 시행되더라도 부동산 시장이 활성화되지 않겠지만 건설주 반등 기조는 지속될 것"이라고 내다봤다.

변 연구원은 "이번 국토해양부 업무 보고와 관련해 주목할 부분은 내년도 상반기 주택가격 움직임이 어떤 방향으로 나아갈 것인지 여부"라며 "주택가격이 바닥을 확인하지 못하고 지속적으로 하락한다면 미분양 문제는 장기화될 수 있을 것으로 예상되나 주택가격의 바닥 확인이 빨리 이뤄진다면 시장은 예상보다 빠르게반응할 것"이라고 판단했다.

그는 "이번 부동산 규제완화가 당장 유보됐더라도 규제완화안에 대한 공감대가 형성된 상황이기 때문에 수정 및 보완된 안건으로 통과될 것이라고 판단된다"며 "이에 중장기적으로는 상대적으로 수도권 미분양이 많은 GS건설을 중심으로 대림산업, 현대산업개발 등에 관심을 기울일 필요가 있다"고 조언했다.

조윤호 대신증권 연구원은 "시공순위 10위권 내 대형건설사들의 경우 대주단 가입 등으로 1년간의 최소 안전장치를 마련한 상황이라 이들 업체에 대한 투자매력은 높아질 것으로 판단되나 미분양주택과 PF사업의 리스크가 여전하고수주 감소로 인한 성장성 위축과 실적 악화 가능성이 여전히 높아 목표수익률 책정은 낮게 가져가야 한다"고 덧붙였다.