현명한 부동산투자가 스태그플레이션 넘는다

최근 경기침체와 물가상승을 동반한 '스태그플레이션(stagflation)'이 지난 1978년 이후 30년만에 국내 경제시장을 위협하면서 경제,산업계는 물론 주택.부동산시장에 이르기까지 동반침체에 대한 우려감이 높아지고 있다.

이미 시중 금융권에서는 주택담보 고정금리가 연9%대를 육박했으며, 여기에 물가상승까지 합세하면서 스태그플레이션 현상이 본격화 될 경우 국내 경제시장을 비롯한 부동산시장 역시 이에따른 여파를 쉽게 피해갈 수 없다는 분석이다.

특히, 급격한 유가상승과 원자재값 상승으로 국내 주택공급가격이 천정부지로 뛰어올라 수요자들의 매입비용인상으로 이어져 구매력을 낮추는 현상과, 건설사들의 미분양 증가로 이어지는 악순환이 장기화 될 것으로 보인다.

또한, 정부가 물가상승을 막기위해 기준금리 인상 기조를 보일 것으로 전망됨에 따라 이자부담이 더욱 높아질 것으로 보이며, 주택에 대한 수요가 감소하고 거래가 끊기면서 경제시장과 함께 주택시장도 침체될 수 있다는 예측도 쏟아진다.

이에따라, 부동산 전문가들은 스태그플레이션이 우려되는 혼란한 시장에서 실수요자나 투자자들의 현명한 부동산 투자전략을 요구하고 있다.

부동산정보업체 '부동산써브' 함영진 연구실장은"고금리에 물가상승까지 겹치면서 부담이 가중되고 있는 상태이므로, 투자를 목적으로 몸집이 큰 주택을 보유한 수요자들은 포트폴리오를 재조정하거나 다운사이징(downsizing)할 시기"라고 설명했다.

함영진 실장은 이어"특히, 은퇴까지 앞둔 시점의 수요자라면 부동산 비중을 줄이고 대형주택을 매도해 거주하고픈 지역의 소형주택을 매입하고, 나머지 잔금으로 펀드, 상가, 오피스텔, 오피스 등 향후 노후를 책임질 수익형 상품에 투자하는 것도 바람직하다"고 조언했다.

◆개발호재 넘치는 지역 중소형 아파트, 오피스텔 움켜줘라

매물적체가 심하거나 조정이 지속될 외곽지역들은 큰 호재가 없다면 매도하는 것이 현명하다. 반면, 서울 도심이나 유턴프로젝트, 서남부프로젝트, 재개발.재건축, 역세권개발, 뉴타운 등 호재가 맞물린 지역의 중소형 면적이라면 기존주택을 보유하는 것이 바람직하다는 전문가들의 의견이다.

특히, 상반기 가격상승의 전초지역으로 급부상한 노원, 도봉, 강북 등 강북권은 상반기의 폭등 양상처럼 급등하지 않을 것으로 보여, 단기 시세차익 단타투자보다 장기적 안목의 역세권 실수요 접근이 요구된다.

오피스텔의 경우도 하반기 규제강화로 인한 풍선효과도 있겠지만, 올 상반기 강북지역까지 급등한 상태라 사실 수도권에서 저평가 매물을 찾아보기 힘든 만큼, 그나마 저렴한 돈을 들고 역세권에 중소형 오피스텔을 보유하고 있다면 당분간 움켜쥐고 있는게 현명하다. 이는 오피스 공실률까지 떨어져, 수도권 지역은 가격강세가 당분간 이어질 것이기 때문이다.

◆하반기,'강남입성,갈아타기'노려라

강남.서초.송파 등 강남권은 올 하반기 갈아타기 수요나, 강남입성을 목적으로 두고 있는 수요자들에게는 적기가 될 전망이다. 강남권은 그동안 불패신화라기 보다 공급부족이 현실화되면서 신규 공급될 송파신도시를 제외하면 강남대체 고급주거지 부족으로 인해 희소성이 높다는 평가다.

때문에 하반기 잠실일대 입주물량과 반포 분양물량이 집중되는 안정된 틈새를 이용해 강남권 진입을 노려볼 만 하다. 최근 정부가 재건축 규제완화 의사를 밝히면서 급속하게 매물이 감소하고 있다는 점 역시 가격 반등을 예견할 수 있는 대목이다.

◆소액투자로 임대수익 짭짤한 수익형 부동산

오피스텔은 아파트에 비해 소액으로 투자할 수 있는 상품으로, 오는 9월부터 지역우선순위와 전매제한 등 규제가 강화될 예정이어서 기존 사업지들의 희소성이 높을 것으로 기대된다.

특히,용산이나 인천 송도, 청라지구 등 규제를 피하는 분양물량을 노리거나 기존 입주한 사업지는 임대수요가 풍부하고 가격메리트가 높은 강남, 마포, 중구 등 도심위주로 투자지역을 한정할 필요가 있다.

부동산써브 함영진 연구실장은"실제로 4000~5000만원의 종자돈만 있어도 강남권에서 대물로 나온 12~13평형대 작은 오피스텔을 매입, 1000만원에 월70만원의 임대수익을 기대할 수 있어 대출을 받더라도 이자를 상쇄할 수 있는 구조다"고 전했다.

함영진 실장은 또한"특히, 산업화로 임대차수요가 넘치는 경기도 안산시 중양역 주변은 전세를 끼고 1000만원에도 투자할 수 있는 오피스텔이 종종 매물로 나오고, 9호선이 개통을 앞두고 있는 강서구 인근 오피스텔도 임대차 수요와 가격상승이 기대되는 곳"이라고 덧붙혔다.

한편, 내수시장 침체와 양극화가 뚜렷한 상가는 안정성과 경쟁력을 갖춘 곳 위주로 선별적 투자가 요구되며, 대형 쇼핑몰보다 퇴근길 유동인구를 노릴 수 있는 유효수요가 보장된 근린상가나 소형면적위주 500가구 이상의 단지내 상가를 선별해야 한다.

전문가들은 신역세권으로 편입되는 등 가급적 새로 부각되는 지역과 확실히 임대가 보장된 선임대 상가도 노려볼 만하지만 분양은 고가낙착은 피하고, 무리한 융자보다는 자기자본비율을 높여 장기전에 대비 할 것을 강조했다.