[정대영의 경제 바로보기] 부동산 ‘투기’와 주식 ‘투자’

부동산과 주식은 모두 돈을 벌려는 머니게임의 대상이고, 국민경제(國民經濟)에서도 중요한 역할을 한다. 부동산은 주택과 공장의 건설, 농업 생산, 사회간접자본 설치 등을 위해서 꼭 필요한 국가적인 자산이다. 주식은 기업의 자금 조달과 기업의 가치평가, 시장 감시 등의 기능을 갖고 있어 자본주의 국가의 필수품이다. 그렇지만 성격과 가격 상승이 국민경제에 미치는 영향 등은 판이하다.

먼저 부동산은 거래가 빈번하지 않아 유동성이 낮고 거래비용이 크다. 또한 증권거래소와 같은 중앙 집중의 거래소가 없어 시장이 비효율적이고 불투명하다. 따라서 외부충격이 있거나 시장 환경이 크게 바뀔 때, 부동산시장의 반응은 장기간에 걸쳐 한쪽 방향으로 계속 나타나는 경향이 있다. 여기에다 부동산은 주식과 달리 공매도(空賣渡·short selling)가 불가능하며 소수의 공격적인 투기꾼의 수요만으로도 가격이 상승할 수 있다.

부동산은 자연적인 조건에 의해 공급이 제한되어 있는 데다, 주택의 경우 착공과 완공 사이의 시차 문제까지 있다. 주택 가격이 상승하면 건설업자는 주택 공급을 늘리겠지만, 건물 완공에 시간이 걸려 실제 공급은 가격이 정점을 지난 후에 이루어지기 쉽다. 또한 가격이 하락해도 주택 공급이 계속 늘어나는 경우도 많다. 이는 부동산 시장에서 거품의 발생과 붕괴가 빈번하게 발생하는 이유이다.

주택 등 부동산은 이렇게 거품의 발생과 붕괴 가능성이 클 뿐 아니라 거품 붕괴 시 주식에 비해 국민경제에 미치는 영향도 훨씬 크다. 주택 등 부동산은 주식보다 보유하고 있는 사람이 많아 주택가격 하락 시 소비 감소 효과가 광범위하게 나타난다. 또한 주택 구입 시 차입에 의존하는 비율이 주식보다 많다. 주택 가격 하락 시 가계의 어려움뿐 아니라 금융기관의 부실로 이어질 가능성이 크다. 따라서 주식시장의 거품 붕괴는 주식시장의 문제로 끝나는 경우가 많은데 비해, 부동산시장의 경우는 심각한 경기침체나 금융위기로 쉽게 연결된다.

다음으로 부동산은 가격이 계속 오르면 주식과 달리 국민경제에 미치는 부작용이 심각하다. 주식 가격이 오르면 주식투자를 하지 않은 사람들은 상대적인 박탈감을 느낄지 몰라도 직접적인 피해는 없다. 오히려 기업의 자금조달이 용이해져 국민경제는 좋아질 수 있다. 반면 주택 등 부동산 가격이 오를 경우 부동산 투기를 하지 않은 무주택자들은 집값, 집세의 부담이 커져 가난해진다. 공장과 사무실의 건설이나 임차비용이 오르고 노동자의 임금 인상 요구가 더 커져 기업의 경쟁력이 약화된다. 이 외에도 한국의 비싼 집값과 집세는 젊은 세대가 결혼과 출산을 포기하는 중요한 이유이다. 아울러 부동산 가격 상승은 양극화와 빈곤의 대물림, 소득의 세대 간 부당한 이전(移轉) 등을 초래한다.

부동산 가격이 오르면 경제가 위험해지고 정의롭지 못한 사회가 되는 것이다. 반면 주식 가격이 오르면 기업 가치가 오르고 경제가 좋아진다. 그런데 한국 국민은 주식에는 별 관심이 없고, 부동산 투자에 모든 힘을 쏟는다. 한국은 가계 자산의 70~80%가 부동산이다. 이는 고위 공직자의 재산공개 내역만 봐도 쉽게 알 수 있다. 이에 비해 미국, 일본의 가계는 부동산 비중이 30~40%에 불과하다. 여기에다 한국 주식시장의 외국인 투자 비중은 33%로 세계에서 아주 높은 나라에 속한다. 특히 삼성전자, 현대자동차, 국민은행 등 한국 대표 기업의 외국인 주식소유 비중은 50~60% 수준이다. 이들 기업의 주인이 외국인 셈이다.

한국 국민들이 주식을 외면하는 것은 부동산이 더 수익성이 좋고 안전하기 때문이다. 이것을 국민들이 오랜 경험을 통해 잘 알고 있다. 한국 부동산의 고수익은 많은 인구와 좁은 토지 등 자연적인 요인보다 부동산에 대한 세제상의 우대 등 제도적인 요인이 훨씬 더 크다. 역대 정부는 내수경기 활성화, 주택 보급 확대, 세입자 보호 등의 명분으로 부동산 투기를 방조하면서 경기를 부양해왔다. 비싼 집값과 집세 등 부동산 문제는 한국 경제의 대표적인 적폐(積弊)가 되었다. 적폐 청산을 내세우는 새로운 정부가 부동산 적폐도 청산할 수 있을지 궁금하다.