전문가들은 현재 집값이 주춤한 상황에서 3월 대선을 앞두고 있어 매도자와 매수자 간 눈치 보기 싸움이 더욱 치열해질 것으로 내다봤다.
송승현 도시와경제 대표는 “다주택자들은 양도세 완화 가능성이 제기되면서 당장 주택을 처분할 이유가 없어졌다”며 “한동안 거래절벽이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
한남1구역은 대부분 10억 원 이상으로 워낙 가격 높은 편이고, 물건도 많지 않아 진입장벽이 높다”고 설명했다.
송승현 도시와경제 대표는 “탈락지에서 매수 관련 문의가 있다는 것은 기본적으로 향후 사업이 재추진될 것이라는 기대감에서 비롯된 것으로 볼 수 있다”며 “다만 사업이 확정된 것은 아닌 만큼 실제 매수로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 한다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “조합으로서는 사업성을 높여야 하는데 분양가 상한제가 적용되면 조합원들이 내야 하는 부담금 규모는 커질 수밖에 없다”며 “30가구 미만으로 증축하면 공개 청약, 전매 제한, 실거주 의무 등 규제를 피할 수 있어 29가구만 늘린 사례가 늘어날 것”이라고 말했다.
이 경우 결국 2030세대의 피해가 커질 수밖에 없다.
송승현 도시와경제 대표는 “2030세대 소유가 많은 중저가 아파트가 몰린 지역은 돈줄이 끊긴 수요자들이 빠져나가 먼저 집값 하락 조짐이 시작되고 있다”며 “이 상태가 장기화된다면 젊은층의 피해가 가중될 수 있어 우려된다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “서울은 과수요에 공급이 부족하지만, 지방은 수요가 제한적이고 공급 여지가 충분해 시장 분위기가 상반된다”며 “지방은 입지별로 양극화가 있어 좋은 입지에서 나오는 단지는 지금과 같이 경쟁력을 확보할 수 있지만 그렇지 못한 지역은 미달이 나올 우려가 있다”고 말했다.
이는 7월 12억9500만 원에 거래됐던 것보다 5000만 원 낮은 금액이다.
송승현 도시와경제 대표는 “관악구는 교통 호재에 따라 아파트값이 선반영된 부분이 있고 대출 규제가 강화되면서 수요를 억제하자 투자 매력이 떨어졌다”며 “현재 집값이 주춤한 상황에서 내년 대선을 앞두고 있어 매도자와 매수자 간 눈치보기 싸움이 치열해질 것”이라고 강조했다.
송승현 도시와경제 대표는 “패닉 바잉(공황 매수) 분위기에 편승해 본인의 상황과 조건을 고려하지 않고 무작정 신청하는 사례가 적지 않다”며 “줍줍은 청약통장 없이 신청할 수 있지만, 재당첨 금지와 전매 규제 등 기존 청약과 같은 규제를 받는다는 점은 유념해야 한다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “인덕원·파주·동두천 등은 서울의 공급 부족과 더불어 GTX 호재로 고평가되면서 올해 가격이 크게 올랐다”며 “현재는 금리 인상이나 대출 규제 등 여러 변수가 작용하다 보니 일정 부분 조정을 받고 있다”고 설명했다.
‘분양시장’도 시들…수차례 ‘줍줍’에도 미분양 나기도
올해 GTX 호재로 고평가된 지역들은 최근 집값...
매입할 수 있지만, 꼬마빌딩은 최대 70%까지 담보대출이 가능해 주택보다 매입이 쉽다.
송승현 도시와경제 대표는 “정부의 경기 부양책으로 시중에 풀린 유동자금이 주택시장을 거쳐 최근에는 수익형 부동산 시장으로 이동하고 있다”며 “공실률, 임대료 연체 가능성 등을 꼼꼼히 체크하고 환금성과 안전성에 맞춘 투자 전략을 세워야 한다”고 조언했다.
앞으로 신속통합기획 후보지 선정이 많이 예정된 만큼 현금청산 대상 빌라들도 늘어날 것으로 보인다.
송승현 도시와경제 대표는 “현금청산은 권리산정기준일이 중요해 충분한 시간을 두고 예고한 뒤 진행해야 하는데 갑작스럽게 하다 보니 혼란이 생기고 있다”며 “투자자들도 위험성 있는 꼼수 계약이 아닌 공식적인 정보를 바탕으로 투자해야 한다”고 경고했다.
거래 활성화를 위해서는 획기적인 규제 완화가 필요하다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
송승현 도시와경제 대표는 “취득 후 보유세 등 세 부담을 일시적으로 완화해 위축된 주택시장의 숨통을 트이게 해야 한다”며 “거래 활성화를 유도하려면 실제 매물을 많이 쥐고 있는 다주택자들의 양도세 부담을 완화해야 한다”고 했다.
비규제 지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 무주택자 기준 최대 70%까지 적용된다. 청약 규제도 덜하고 분양권 전매 제한도 없다.
송승현 도시와경제 대표는 “지난해부터 지방광역시 전매제한 규제가 시행되면서 인접한 지역에 풍선효과가 나타나고 있다”며 “지방 중소도시 아파트값이 아직은 저렴하고 상승 여력이 있다고 판단했기 때문”이라고 말했다.
서울은 지난해(5만7000가구)보다 1만6000가구 줄어든 4만1000가구 규모만 입주할 예정이어서 서울을 포함한 수도권 아파트 부족은 계속될 전망이다.
송승현 도시와 경제 대표는 “시장에 새집을 원하는 수요는 계속 쌓이지만 입주물량 부족과 서울 내 새 아파트 공급 부족이 청약 시장 과열에 연료로 작용하고 있다”고 설명했다.
송승현 도시와경제 대표는 "역세권 아파트가 인기를 끄는 것은 기본적으로 교통망 개선이라는 호재 때문이기도 하지만 최근 수도권 아파트 규제로 인한 '반사효과'가 작용한 측면도 있다"며 "청약 경쟁률이 주택의 가치를 모두 대변한다고 보긴 어려운 만큼 투자에 보다 신중할 필요도 있다"고 조언했다.
강남구 주민 1만4105명은 공공주택 공급계획 철회 주민서명을 서울시에 내기도 했다. 송파구 주민들도 개발 반대 의견 밝히고, 일부는 행정소송까지 검토 중인 것으로 알려졌다.
송승현 도시와경제 대표는 “서울시와 SH공사가 토지임대부 주택 건설 예정지역 주민들의 반발과 실수요자의 외면 문제 등을 돌파하는 게 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
노원구 반전세 비율은 1월 26%에 불과했지만, 하반기에는 30% 선을 웃돌았다. 특히 9월에는 32.5%까지 치솟았다.
송승현 도시와경제 대표는 “고가 전세대출을 제한하면 해당 지역에서 살던 세입자는 외곽으로 밀려나고 그만큼 전세수요는 더 늘어 결국 전셋값을 끌어올릴 것”이라며 “치솟은 전셋값을 감당하지 못한 서민은 월세로 내몰릴 수밖에 없다”고 말했다.
연도별 입주 예정 물량은 2022년 2만935가구, 2023년 3만1965가구로 미분양 위험 요인이 산재해 있다.
송승현 도시와경제 대표는 “지금과 같은 대구의 미분양 사태는 공급 과잉이 가장 큰 영향이라고 볼 수 있다”며 “3년 동안 연평균 수준을 넘는 물량이 나오며 옥석가리기 현상이 당분간 지속할 것”이라고 말했다.
DSR은 개인이 받은 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 내년부터 총대출 2억 원을 초과하면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 DSR 40%를 적용받는다.
송승현 도시와경제 대표는 “최근 집값이 많이 오른 상황에서 대출 규제까지 겹쳐 무주택자의 주택 매수는 더 어려워진 만큼 청약 수요는 앞으로 더 늘어날 것”이라고 말했다.
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