택지개발지구내 근린상가 투자법

택지개발지구내에 단지별 세대규모는 보통 500세대 내외의 중급규모에서부터 1,000세대를 상회하는 대규모 단지등으로 구성되어 각 단지별로 단지내 상가가 있다.

그러나 최근 단지내상가는 낙찰가 고공행진에 따른 고 임대가 형성으로 임차인들이 입주하기에 녹록한 수준이 아니어서 단지내상가에 입점하는 필수업종외의 업종들은 중심상업지구내 상권으로 형성되는 특징이 있다.

일반적으로 견실한 배후세대로 투자자들의 관심이 높은 단지내상가는 필수업종으로 구성되어 입주시점부터 상권형성이 가능한 이점도 있는 반면 근린상가는 실제 상권이 형성되어 안정될때까지 일정한 시간이 소요된다는 점이다.

실제 2004년부터 입주가 시작되어 얼마전까지만해도 입주가 진행중인 남양주 평내와 호평등지에는 여전히 상가부지가 개발되지 않고 착공에 들어가지 않은 필지들이 있다.

또한 기존 공급중인 근린상가도 아파트 입주률이 상승되어감에 따라 분양이 추가로 이루어지면서 오픈상가들이 하나둘씩 꾸준히 늘어가고 있다.

이처럼 택지개발지구내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주률이라고 할 수 있다. 조기에 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정되어가기 때문이다.

그렇다고 수도권지역의 택지개발지구내 아파트 분양률이 곧 입주률을 의미하는 것은 아니다. 막상 상권을 이용할 입주자들이 기존 주택정리후 입주와 융자문제등의 문제에 있어 정부의 주택시장 안정화 대책에 따라 거래가 썩 원활하게 형성되고 있지 않기 때문에 상권을 안정화 시켜줄 수 있을 만큼의 입주률이 형성되는 데는 상당한 시일이 소요될 수도 있다.

과거 2004년 입주가 시작되었던 죽전지역의 경우 초기 입주율이 40%에도 미치지 못해 전세값도 반토막나는등의 우여곡절 끝에 이제야 상권이 안정화 추세에 들어선것을 감안한다면 현재 수도권 대규모 택지개발지구들도 도로문제등 기반여건이 미비한 시기의 초기 입주률은 기대만큼 형성되지 않을 수도 있다.

하지만 택지개발지구는 모든 여건이 성숙되고 나면 실제 투자할 적정 타이밍을 잃어 버리기 때문에 다소 기회적인 요소가 남겨져 있는 입주초기에 경쟁력이 있는 입지를 선점할 수 있는 투자가 관건이다.

다만 앞서 언급한대로 단지내 상가와 달리 근린상가는 아파트 입주률이 높아지고 유동인구가 늘어나면서부터 본격적인 상권이 형성되고 안정화되는 특징이 있다.

따라서 택지개발지구내 근린상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 하며, 비교적 입주 초기단계에 상가투자에 임한다면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 투자이익을 기대할 수 있으며, 가장 중요한 것은 입주완성률이 어느 시점에 달성될것인지를 고려해야한다.

특히 초보 투자자들은 입지 우수성을 고려한 투자에 있어 수요층의 도보 이용 접근성과 차량 접근성 측면에서 유리한 상가군을 선별하는 것이 좋으며 아울러 주차시설 편리성과 투자 대상 상가와 최단으로 근접해 있는 배후인구세대의 비중을 감안한 상가를 눈여겨볼 필요가 있다.

상가뉴스레이다 박대원연구위원