판교 44평형, 초기자금 2억5600만원 필요

건교부, 중대형 채권입찰제 기준 마련

8월 치뤄질 판교신도시 중대형평형 분양서부터 공공택지내 모든 중대형평형 아파트에도 분양가 상한제에 따른 채권 입찰제가 실시될 예정이다.

건설교통부는 14일 공공택지 내 중대형평형 아파트 분양가에 적용될 '주택채권입찰제도' 시행방안을 마련했다고 밝혔다.

이 방안에 따르면 공공택지 내 건설업체의 분양가는 채권매입 손실액과 합해 인근 지역 아파트 시세의 90%수준이 되게 된다. 여기서 인근지역은 분양승인권자자 해당 공공택지가 속한 시군구 중에서 유사한 생활환경을 지닌 곳으로 선정될 방침이다.

▲실질분양가 결정 방식

채권매입상한액과 소비자가 지불해야 할 실질분양가는 산정방식은 체권손실률에 따라 결정된다.

우선 분양가상한제에 따른 분양가와 채권손실액을 합한 실질분양가는 인근 시세의 90%를 넘지 못한다. 이에 따라 만약 신규 공공택지에서 공급되는 아파트의 분양가가 4.8억원이고 인근시세가 7억원이면 실질분양가는 6.3억원이 되는 셈. 이 경우 채권손실액은 분양가 4.8억원과 실질분양가 6.3억원의 차이인 1.5억원이 된다. 또 예상손실률을 38%로 가정할 경우 채권상한액은 (1.5억원/38%)인 3.9억원이된다.

인근지역 시세는 공시가격과 시세에 적용할 수 있는 공시비율로 결정된다. 또 공시기준일이 매년 1월 1일로 정해진 만큼 그간의 집값 상승률을 동시에 적용한다. 이에 따라 만약 특정평형의 공시가격 평균이 5.5억원이고, 공시율은 80%, 그리고 아파트 가격 상승률이 3%라면 '인근 시세'는

5.5억원(공시가) / 80%(공시율) × 1.03(가격상승률) = 7억원이 된다.

또 손실률은 채권의 시장이자율로 결정되게 되며, 시장이자율은 국민주택채권 매도대행 증권사가 매일 평가해 국민은행 홈페이지에 고시한다.

예를 들어 시장이자율이 4.9%라면 10년만기 제2종 국민주택채권의 손실률은 약 38%수준이다.

이에 따라 분양승인권자는 인근 시세의 90%에서 업체 분양가를 뺀 채권 매입손실액을 예상손실률로 나눈 금액을 채권 매입상한액으로 설정하면 된다.

▲판교 44평형 초기자금 2억5600만원 될 듯

한편 이를 적용할 경우 판교신도시 중대형평형의 채권매입 손실액은 2.5억원이며, 채권매입상한액은 6.6억원으로 예상된다.

예컨대 판교신도시의 '인근지역'에 해당하는 분당 신도시 44평형 아파트의 시세가 9억원이라면 판교 중대형아파트의 실질 분양가는 8.1억원이 된다. 한편 정부에서 예상하는 분양가 상한제에 따른 판교신도시 아파트 44평형의 분양가는 5.6억원(평당 1272만원)이다. 이 경우 2.5억원(8.1억-5.6억)이 채권매입에 따른 손실액이 되며 손실률 38%를 적용한 총 채권매입상한액은 6.6억원이 되게 된다.

주택채권입찰제가 적용되면 청약자가 지불해야할 초기 자금이 높아지는 만큼 실수요자의 자금마련 지원도 병행될 예정이다.

우선 채권매입액이 1억원을 넘을 경우 1억원을 초과하는 50%이하는 계약을 체결한 후 잔금 납부시에 낼 수 있도록 했으며, 계약 체결시 채권매입 손실액을 납부하면 채권을 매입한 동시에 매도하는 것이 되므로 채권 매입 의무를 해결할 수 있다.

이에 따라 판교신도시 중대형평형 계약체결시 매입해야 할 금액은 우선 분양가에 따른 계약금은 5,6억원의 20%인 1억1200만원이 되며, 채권 매입액은 매입총액 6.6억원을 감안하면 총 3.8억원이 되며 손실률 38%를 가정했을 때 1억4400만원이 손실액이 되므로 총 초기 자금 필요 금액은 2억5600만원이 된다.

이 경우 초기 자금이 큰 폭으로 늘어나는 점이 문제점으로 지적된다. 하지만 민간 분양시 분양가는 인근시세인 9억원이 되며 이 경우 계약금은 9억 × 20% = 1억8000만원이 되는 만큼 실상 늘어나는 초기 자금은 그리 크지 않다는 게 건교부의 해명이다.

건교부 관계자는 "이번 중대형평형 채권입찰제 실시는 민간이 가져가는 개발이익을 국고로 환원해 주택으로 돈을 벌겠다는 생각을 차단하는데 목적이 있다"며 "여기서 발생되는 제2종 국민주택채권매입금액은 무주택 서민의 주택마련과 전세 자금지원에 활용될 것"이라고 밝혔다.

한편 정부는 판교 중대형 당첨자의 채권매입시 초기 자금조달 지원을 위해 금융권의 LTV 적용 금액을 채권손실액과 분양가격을 합한 가격에서 적용케 할 방침(LTV적용비율 40%)이라고 덧붙였다.