재개발 출구전략 관건은 ‘뉴타운 연착륙’

서울시 구조조정 구체화 지분거래 움직임… 매몰비용 걸림돌

올해 초 새 정부 출범 이후 부동산 경기 정상화를 위한 4.1대책, 8.28 대책이 발표됐지만 재개발 시장의 약세는 계속됐다. 2008년 국제 금융위기 이후 떨어진 재개발 구역 지분가격은 뚜렷한 반등없이 하향 안정화가 지속되고 있고 얼어 붙은 매수심리로 인해 지분거래 또한 많지 않았기 때문이다.

부동산114가 2013년 수도권 재개발 지분가격(11월 기준)을 조사한 결과 3.3㎡당 서울 2469만원, 경기 1486만원, 인천 1332만원으로 나타났다. 전년 대비 경기지역은 지분가격이 하락한 반면 인천과 서울은 소폭 상승하며 대조를 보였다.

다만 2013년 새 정부 출범 후 연이은 부동산 경기 활성화 대책에 힘입어 잠시 반등했다가 3/4분기 이후부터는 횡보하고 있다.

특히 서울은 2012년부터 뉴타운ᆞ재개발 출구전략이 시행됐고 지분가격이 3.3㎡당 2500만원 선이 무너진 이후 회복이 쉽지 않다. 부동산 시장 경기회복에 대한 기대감으로 매도인들이 재개발 매물에 대한 호가를 올리고 있지만 관리처분이나 이주ㆍ철거 단계 등 사업의 막바지에 달한 사업장을 제외하고 매수세가 여전히 부진해 큰 가격반등을 기대하기 힘든 분위기다. 부동산 시장 침체가 장기화 되면서 사업 수익성이 떨어지는 재개발 투자에 대해 관심이 크게 줄었고 출구전략이 매몰비용 처리의 벽에 부딪히며 불확실성이 계속됐기 때문이다.

재개발지분 거래량을 가늠해 볼 수 있는 서울 아파트외 주택(단독ㆍ다가구, 다세대ㆍ연립)거래량을 살펴보면 종료된 취득세 감면 막달 효과로 2013년 6월 거래량이 5318건을 기록하며 2009년 이후 처음으로 월별 5000건을 넘어 섰다. 하지만 세제혜택 종료 후 다시 감소세를 보이며 2013년 11월까지 2만8949건이 거래되며 전년 동기간 대비 4%p 거래가 줄었다.

새 정부 출범과 잇따른 부동산 경기 부양효과에 대한 기대감으로 매도인들의 호가 상승에도 불구하고 매수자들의 관심은 크지 않다. 재개발 사업의 진행이 더디자 사업장 별로 매물이 지속적으로 나오고 있지만 매수세가 붙지 않아 소화되지 않고 쌓이고만 있다. 정부 정책의 초점이 생애최초 주택 구입자 등 자본이득을 고려한 투자수요보다는 실수요자들에 맞춰져 있어 재개발 시장에 매수세를 끌어 들이기는 역부족이었다.

다만 서울시 재개발 사업 구조조정이 점차 구체화되어 가면서 사업시행인가 이후의 사업 안정화 단계에 있는 구역을 중심으로 거래 움직임이 감지됐다. 사업 막바지에 이른 관리처분인가, 이주ㆍ철거ㆍ착공 단계에 있는 지역에서는 조합원 지분에 프리미엄이 붙어 거래되면서 재개발 구역별로 온도차를 보였다.

전문가들은 2014년 재개발 시장에 대한 전망 역시 회의적으로 보고 있다. 재개발 시장을 이끌어줄 호재가 많지 않고 수도권 뉴타운 출구전략이 본격적으로 진행되고 있지만 매몰비용 부담 문제에 발목을 잡히면서 속도를 내지 못하고 있는 때문이다. 다만 재개발 사업의 7부 능선을 넘었다고 할 수 있는 사업시행인가 이후의 사업장은 사업의 진척여부에 따라 재개발 시장 환경이 개선될 것이라는 장미빛 전망도 나오고 있다.