상업용 부동산 사볼까?…CMBS 발행 2배 늘었다

CMBS 발행 올들어 929억 달러…전년 487억 달러

상업용모기지증권(CMBS) 발행이 급증하면서 글로벌 부동산시장의 회복이 가속화하고 있다는 전망이 힘을 얻고 있다.

시장조사업체 딜로직에 따르면 전 세계 상업용모기지채권(CMBS)은 올들어 929억 달러어치가 발행됐다고 파이낸셜타임스(FT)가 1일(현지시간) 보도했다. 이는 전년 동기의 487억 달러에서 2배 가까이 늘어난 것이다.

금융위기 전인 2007년의 CMBS 발행은 2885억 달러를 기록하기도 있다. CMBS와 주택 모기지담보증권(MBS)의 가치 하락은 2008년 리먼브라더스 파산 사태를 불렀다. 당시 미국 은행들은 막대한 규모로 MBS 등의 자산을 보유하고 있어 손실이 컸다.

CMBS 발행은 미국시장에서 특히 늘었다. 이는 미국의 경기회복과 함께 부동산시장에 대한 낙관론에 힘입은 것이라고 FT는 분석했다.

미국시장에서 발행된 CMBS는 올들어 844억 달러로 2009년의 22억 달러에서 38배 증가했다.

유럽의 CMBS 발행은 2009년 제로(0) 수준에서 올들어 81억 달러로 뛰었다. 지난해의 25억 달러보다는 3배 넘게 늘었다.

유럽과 미국 정부는 경제 전반에 걸친 성장을 이끌기 위해 은행권의 모기지 대출 확대를 독려하고 있다.

FT는 금리를 갈아타는 리파이낸싱 금리가 사상 최저 수준으로 유지되고 있어 CMBS의 발행이 증가했다고 해석했다.

앤드류 사우스 스탠더드앤드푸어스(S&P) 구조화금융 책임자는 “금융위기 전의 대출이 상당 부분 만기가 도래하면서 리파이낸싱의 압력이 커졌다”면서 “신규 대출을 위한 자산유동화가 활성화하고 있다”고 말했다.

일각에서는 은행권의 대출 기준 완화에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. S&P는 미국 CMBS에 대한 신용을 87로 평가하고 있다. S&P의 평가 기준은 50이 가장 안전하며 150이 가장 위험한 수준이다.

이는 지난 2006년 수준과 같은 것으로 올들어서는 7포인트 올랐다.

바클레이스의 키르티 래거번 애널리스트는 “대부분의 시장 참여자들은 CMBS의 담보물 가치가 2010년 이후 떨어졌다는데 동의할 것”이라고 말했다.

그는 “감가상각 규모에 대한 논란이 여전하다”면서 “일부 투자자들은 대출 기준이 금융위기 이전인 2006~2007년 수준으로 빠르게 근접하고 있다는 신중론과 낙관론이 혼재하고 있다”라고 주장했다.

대출채권담보부증권(CLO)과 부채담보부증권(CDO) 등의 발행 역시 올들어 2007년 이후 최고치를 기록했다고 FT는 덧붙였다.