[2014년 부동산시장은…] 다시 안갯속으로…

8·28대책 약발 다했나 우려 속 지역별 양극화 뚜렷…수도권 전세난 내년에도 이어질 듯

주택시장의 관심이 내년으로 모아지고 있다. 과연 내년에는 수도권 주택매매 시장이 장기 침체의 터널을 벗어날 수 있을 것인가. 아니면 올해처럼 보합권에 머무를까.

시장에선 현재가 바닥이란 의견과 더 떨어질 것이란 의견이 팽팽히 엇갈린다. 하지만 전문가들은 내년에도 큰 폭의 주택가격 상승은 기대하기 어렵다는 데는 의견이 비슷하다. 주택시장 불확실성이 여전한 상황인 데다 4·1대책, 8·28대책 등 정부의 부동산 대책도 상당 기간 시일이 지나면서 약발이 다하고 있다는 이유에서다. 내년에 정부대책 발표가 올해보다 적을 것이라는 점도 반영되고 있다.

이에 따라 내년 부동산 경기는 국지적으로 수요 회복이 예상되지만 집값은 소폭 상승에 그칠 것이라는 게 대체적 평가다. 특히 취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과폐지, 분양가 상한제 폐지 등 부동산 관련 법안이 국회에서 통과되더라도 시장 활성화는 제한적으로 이뤄질 것이라는 분석도 나온다. 법안 통과 시기를 놓쳐 이미 시장의 신뢰를 잃었다는 분석이 힘을 얻고 있다. 전문가들은 앞으로 부동산 시장에서 정부의 대책이 먹혀들지 않을 수 있다는 점이 가장 큰 문제라고 경고했다.

정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 "법안 통과 시기를 놓쳤기 때문에 이미 시장은 죽어있는 상태라고 보면 된다"라며 "겨울이 지나고 3월은 돼야 매매수요가 움직일 것"이라고 예측했다. 그는 특히 정부 정책에 대한 신뢰도가 상당히 떨어진 상태라고 지적했다. 정책 발표와 법안 통과가 병행되지 않고 있어서다. 정 팀장은 "국토부는 매년 법안을 올리지만 3~4년째 분양가 상한제 법안이 계류 중인 것이 대표적인 예"라며 "8·28 대책 발표 후 9월에 거래가 늘면서 분위기를 반전시킬 수 있었는데 지금은 거래가 고꾸라진 상황"이라고 전했다.

8·28대책 이후 수도권 시장에 변화의 조짐이 감지되고 있다. 하지만 내년에도 이어질지는 미지수라는 의견이 많다. 집값 불안심리가 여전하고 임대수익과 향후 매각수익에 확신이 서질 않기 때문이다.

연구원들의 전망도 별반 다르지 않다. 건설산업연구원에 따르면 수도권 집값이 내년 1% 내외의 상승세가 예상되지만 견조한 상승세는 아니며 대내외적 여건에 따라 변동성이 존재할 것으로 예측했다.

실물경기가 좋아지더라도 소득 불평등 심화와 금리 인상압력 등으로 인해 지역별로 시장 개선 속도가 달라질 것이라는 전망이다. 특히 강남 등 고용 중심지와 인접한 지역에 대한 수요는 더 늘어나는 반면 주거환경이 열악한 외곽지역에 대한 외면은 지속될 것으로 분석됐다. 주택시장도 양극화 현상이 더 도드라질 것이라는 얘기다.

전셋값 상승 등 전세시장 불안도 가시지 않을 전망이다. 부동산업계에서는 내년 전국주택 공급 수가 26만호로 올해보다 6만호 늘어나지만 전세수요가 몰려 있는 수도권의 전세난은 내년에도 지속될 것으로 보고 있다. 내년 서울에서 공급되는 재개발·재건축 물량은 약 2만8000가구에 달해 지난 2005년 이후 9년 만에 최대치를 기록할 전망이다. 수요자들의 선택권이 늘어나는 반면 기존 입주민들의 이주 시점에 전셋값이 더 오를 수 있다는 지적이다.

전문가들은 실수요는 물론 투자수요까지 더해져야 주택시장이 살아날 수 있다고 조언한다. 저성장, 양극화, 고령화, 임대차시장 변화 등 주택시장 구조 자체가 변화된 상황에서 투자수요의 유입 없이는 전체 시장 활성화가 제한적이 될 수 있다는 것이다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 "1가구 1주택으로 대표되는 주택정책은 최근과 같은 침체기에는 폐기해야 하는 것이 맞다. 주택 가격 급등 우려가 없는 상황에서는 가수요를 늘릴 수 있는 방안도 고려해야 주택시장 정상화에 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다.