수도권 아파트 평균감정가 6년만에 3억원대로 하락

채권자들, 담보대출 회수에 빨간불…입찰자 입장에선 ‘호재’

올해 경매에 나온 수도권 아파트의 평균 감정가가 2007년 이후 6년 만에 3억원대로 떨어졌다. 부동산경기 침체가 장기화되면서 아파트 값이 하락한 데 따른 것으로 풀이된다.

26일 부동산태인에 따르면 2000년 1월부터 올해 7월(31일 기준)까지 경매장에 나온 수도권 소재 아파트 신건(경매로 처음 넘겨진 물건) 13만6885개를 연도별로 분류해 조사한 결과 올해 신건 7981개의 평균 감정가는 3억8057만원으로 집계됐다.

수도권 아파트 신건 평균 감정가가 3억원대를 기록한 것은 2007년(3억661만원) 이후 처음이다.

2006년까지만 해도 1억원대 수준을 유지했던 수도권 아파트 평균 감정가는 집값 상승기였던 2007년, 2008년(국제금융위기 전까지)을 지나면서 4억원대에 올라섰다.

이후 2011년 평균 감정가가 4억7719만원까지 올랐다가 지난해 4억1911만원으로 전년대비 6000만원 가까이 떨어졌고, 올해도 4000만원 가까이 떨어지는 등 내림세가 이어지고 있는 모습이다.

이처럼 평균 감정가가 하락세를 보임에 따라 채권자들의 아파트 담보대출 미회수금이 증대될 수 있다는 분석도 나오고 있다.

부동산태인에 따르면 올해 평균 감정가 대비 평균 근저당 설정액 비율은 112%에 달했다. 즉, 은행이 경매에 나온 아파트를 담보로 빌려준 돈이 감정가보다 12% 더 많다는 의미다.

이 비율은 2009년 125%로 역대 최고점을 찍은 후 2010년 115%, 2011년 82%로 점차 감소하는 흐름을 보였으나 경기 침체가 본격화된 2012년 들어 26%p 급증한 108%를 기록했다.

수치상으로는 국제 금융위기 직후인 2009년보다 올해가 낫지만, 2011년 이후 자금회수 여건이 다시 악화되고 있는 만큼 주의가 요구된다는 지적이다.

반면 입찰자 입장에서 보면 호재다. 아파트 감정가 자체가 낮아져 유찰을 여러 번 기다리지 않아도 가격 메리트를 충분히 누릴 수 있기 때문이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “지난해 하반기와 올 상반기 주택시장을 관통했던 취득세 및 양도세 지원책의 효과가 시들해진 시점이지만 경매 입찰 여건은 좀 더 좋아진 상황”이라며 “특히 올 하반기까지 ‘생애 첫 주택 구입자’에 대한 혜택이 남아 있기 때문에 이들이 경매시장으로 눈을 돌리면 상당히 긍정적인 결과를 낼 수 있을 것”이라고 조언했다.