목돈 안드는 대출 실효성 논란… 전문가 “국내 정서 안맞아”

“어떤 집주인이 직접 대출받아 전세보증금 충당하겠느냐”

정부가 4·1부동산종합대책 후속조치 방안으로 공공주택물량 축소와 함께 임대시장 안정화를 위해 ‘목돈 안드는 전세’ 제도를 시행한다고 밝혔지만 실효성 논란이 일고 있다.

서승환 국토교통부 장관은 지난달 말 정부서울청사 별관에서 열린 브리핑에서 “정부는 4·1대책에 포함된 항목 중 하나인 ‘목돈 안드는 전세’ 제도를 시행할 것”이라면서 “관계기관의 협의를 거쳐 이달(8월) 중 관련 상품을 출시하겠다”고 말했다.

이른바 전세보증금제도로 알려진 이 제도는 집주인이 세입자 대신 주택담보대출을 받고 세입자가 대출 이자를 내는 형태다.

‘목돈 안 드는 전세’ 제도는 두 가지 유형이 있다.

첫 번째는 집주인이 본인 집을 담보로 세입자를 위한 전세보증금을 조달하고 세입자는 이자만 납부하는 유형이다.

두 번째 유형은 전세 세입자를 대상으로 보증금 상환 청구권을 집주인 대신 은행이 가져가고 주택금융공사가 보증해 주는 형식이다.

이 중 두 번째는 기존 주택금융공사의 전세 대출 상품과 큰 차이가 없어 현재 은행권에서도 준비하고 있는 것으로 알려져 시중에 나오더라도 문제는 없어 보인다.

그러나 문제는 첫 번째 유형이다.

첫 번째 유형은 집주인이 낮은 금리로 전세보증금을 조달하면 세입자는 보증금 부담 없이 월세 내듯 이자를 내면 된다. 금리는 기존 전세대출 상품보다 낮은 3~4%대로 결정될 것으로 예상된다.

하지만 실제로 집주인이 세입자 대신 대출 부담을 떠안으려고 할지에 대해 부동산전문가들 조차 회의적인 시각을 보이고 있다. 국내 부동산시장 정서상 잘 맞아 떨어질지 의문이라는 것이다.

안소형 닥터아파트 리서치연구소 팀장은 “(목돈 안드는 전세 제도를) 이달에 시행한다고 하는데 집주인은 대출 부담을 안게 되기 때문에 안할려고 할 것”이라며 “주인은 이 제도를 통해 전셋집을 구하는 세입자는 계약을 하지 않을 것으로 예상한다”고 말했다.

세입자들의 부담을 덜어주려는 취지는 좋으나 집주인이 번거롭게 대출을 받는 등의 절차를 밟아야 하기 때문에 시장에서 외면 받을 수 있다는 분석이다.

안 팀장은 또 “집주인을 위한 법적인 보호가 보장된다고 해도 ‘전세품귀’ 현상까지 나타나고 있는 상황에 굳이 이 제도를 통해 집을 구하는 세입자가 아니라도 물량을 기다리는 대기자들이 많다. 실효성이 없을 것”이라고 설명했다.

이 제도는 또한 집주인에게 실질적인 수익이 없다는 평가도 나오고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “이 제도가 본격 시행되면 세입자들은 많이 이용하려고 할 것이다. 그러나 집주인에게는 세제혜택만 돌아가 별 소득이 없을 것”이라고 예상했다.

정태희 부동산써브 연구팀장도 “이 제도는 집주인 입장에서 실익이 없다. 인센티브가 적용된다고 해도 체감할 수 없을 것”이라고 평가했다.

‘목돈 안드는 전세’ 제도는 집주인에 대한 인센티브가 적용된다. 전세 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액 40%, 소득공제, 재산세 감면 등의 혜택이 주어진다.

그러나 이는 세제 부분에서의 혜택일 뿐, 기존 방식인 보증금 예치로 인한 이자 수익금이 발생하지 않는다.

정 팀장은 “우리나라 사람의 정서상 맞지 않는다. 집주인들이 직접 대출을 받아서 세입자를 들일 만큼 여유 있는 사람도 아니고 돈이 늘어나는 것도 아니기 때문”이라고 강조했다.