신도시 상가 분양, 이름값보다 분양가가 성패 좌우

신도시 상가 시장에서도 아파트와 같이 분양가에 따라 희비가 갈리는 현상이 나타나고 있어 주목된다.

판교 등 신도시 자체 네임밸류(이름값)가 분양성을 판가름 짓는 시대가 끝나고 있다는 의미다.

특히 비싼 땅값에 따른 고분양가가 투자자들이 상가를 외면하게 하고 있는 이유가 되고 있다는 지적이다.

24일 에프알인베스트먼트에 따르면 지난해 12월 LH는 위례신도시 일반상업용지와 주상복합(준주거)용지를 포함한 9개 필지에 대해 분양에 들어갔지만 주차장용지 한 곳 외에는 모두 응찰 대상을 찾지 못했다.

이 중에는 위례신도시 내 중심상권의 메인 입지에 해당하는 부지들이 있었고 토지이용 가능시기도 멀지 않아 무난한 매각이 예상됐지만 의외의 결과가 나온 것이다.

이같은 실패는 비싼 땅값이 원인이 됐다는 게 전문가들의 분석이다.

실제 위례신도시 9개 필지의 3.3㎡당 예정가격은 평균 2070만원이었고 이 중 주차장용지와 준주거용지를 뺀 3필지의 상업용지 예정가격은 평균 2591만원이었다.

만약 낙찰가율이 150%였다면 3.3㎡당 3000만원 이상의 가격에 팔렸을 것이고 이는 분양가 상향 요인으로 작용한 것다는 것. 결론적으로 점포 한칸당 7억~8억원 수준인 서판교와 비슷하게 가격이 책정됐을 것이라는 분석이 나온다.

위례신도시 상가분양을 포기했다는 한 점주는 “같은 파리바게뜨 빵이라도 남양주나 김포에서 1000원에 파는 것을 판교나 위례 라고해서 2000원에 팔 수는 없다"며 "단돈 몇천원에 손님들이 민감하게 반응하는 게 신도시 상권”이라고 말했다.

반면 상대적으로 저렴한 상가는 승승장구하고 있다. 이를 테면 별내 신도시나 송도 1공구 주변이 대표적인 사례다. 이들 지역은 1층 분양가가 3.3㎡당 2000만원대에서 3000만원대 초반이기 때문에 임차인 공급이 원활하게 이뤄질 수 있었다는 분석이다.

광교 신도시 신대역도 3.3㎡당 1000만원대에 공급된 생활대책용지에 세워진 근린상가는 분양가가 쌌기 때문에 불티나게 팔였다는 게 현지 중개업소의 분석이다.

이런 가운데 수도권 지역의 주요 택지지구 및 신도시 상가의 분양 실적도 신통치 못한 것으로 나타났다. 특히 인기지역으로 많은 조명을 받았던 판교역세권, 서판교, 광교 도청부지 인근 등에서 대거 미분양이 나고 공실이 속출하고 있는 상황이다.

업계에 따르면 지난해 12월 판교신도시 중 핵심지역으로 꼽히는 판교역 중심상권의 준공상가 중 1층은 45.5%, 상층부는 63.4%가 비어 있는 것으로 파악됐다. 서판교 역시 전체 준공상가 14개의 공실률은 54.7%에 달하는 상황이다.

광교신도시 상가 역시 비슷한 상황이다. 신대역 주변 상권은 판교역 중심상권에 비해 30~40% 수준의 저렴한 분양가격에 공급돼 80% 이상의 높은 분양률을 보이며 선전했지만 경기도청(에듀타운) 예정지 인근 상가는 미분양으로 시행사들이 골머리를 앓고 있는 것으로 전해졌다.

한 상가 전문가는 "서판교 상가 시장의 활성화 실패와 저조한 분양률이 위례신도시에서도 비슷하게 발생할지 모른다는 관측이 벌서부터 나오고 있다"면서 "신도시의 네이밍이 그곳의 분양성을 판가름 짓는 시대는 지났다. 향후 투자자들은 점차 공급가에 더욱 민감하게 움직일 것"이라고 내다봤다.