토지 경매 ‘한파’…낙찰가·응찰자 역대 최저

수년 전보다 감정가는 올랐지만 낙찰가는 떨어져

최근 부동산시장 한파로 토지 경매시장이 극심한 침체를 겪고 있는 것으로 나타났다.

23일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 전국에서 경매로 진행된 토지를 조사한 결과 평균낙찰가율이 65.1%로 집계돼 역대 최저치를 기록했다. 2002년 이후 상승세를 보이며 2007년 84.8%로 정점을 찍은 후 매년 하락해 지난해 60%대로 하락했다. 이런 추세는 올해까지 이어져 1월1일~1월20일까지 전국에서 경매 진행된 토지의 낙찰가율은 62.3% 기록해 최저치를 보였다.

실제로 지난주 17일 의정부법원 고양지원에서 낙찰된 고양시 덕양구 토당동 소재 도로로 사용중인 면적68.7㎡ 토지는 감정가가 3845만원이었으나 3번 유찰되면서 감정가의 35%인 1359만원에 낙찰됐다. 이 토지는 2007년에도 경매 된 적이 있었다. 당시 감정가는 3433만원이었고 낙찰가격은 감정가를 뛰어넘는 4100만원에 낙찰된 바 있다. 이때 낙찰가율은 무려 119%를 상회했다. 수년새 시장이 급랭하면서 동일한 토지의 신세가 완전히 달라진 것이다.

지난 14일 충남 공주시 문금리 면적655㎡의 토지는 감정가가 1703만원이었지만 무려 4번이나 유찰되면서 감정가 대비 24% 수준인 408만원에 주인을 찾았다. 이 물건 역시 2007에 경매 된 적이 있었다. 토지 인기가 한창 상승하던 당시 감정가는 982만원이었고, 낙찰가는 716만원이었다. 감정가는 과거에 비해 721만원이나 상승했지만 낙찰가격은 절반 수준으로 떨어졌다. 전문 평가기관은 가격이 상승한 것으로 파악하지만 실제 수요자들이 제시하는 가치는 오히려 낮게 평가되고 있는 것이다.

낙찰가격뿐 아니라 거래량을 의미하는 낙찰률(경매물건 대비 낙찰된 물건의 비율)도 2003년 이후 최저치를 보였고 실제 경매에 사람들이 참여하는 평균응찰자수도 2.2명으로 역대 최저치를 기록했다. 올해 들어서도 거래량과 응찰자가 줄어 1월 낙찰률은 26.2%, 평균응찰자수는 2명에 불과했다.

지지옥션 하유정 연구원은 “경매 토지는 낙찰 받게 되면 토지거래허가가 면제되며 토목공사, 진입로 개설, 용도변경 등 어떻게 가공하느냐에 따라 고수익이 창출 될 수 있다”며 “단, 시세파악이 어렵고 각종 법규 및 개발 규제가 까다로워 사전에 충분한 이해가 돼야 하며 대출과 환금성이 용이하지 않음을 주의해야 한다”고 말했다.