[용산역세권 개발 사업]2조원 땅값 조달·주민 반발·시장 침체…해결과제‘산더미’

개발사업 걸림돌은

“이런 사업은 국민 소득이 3만달러일 때나 가능하다고 봅니다” (국내 유명 디벨로퍼 S씨)

화려한 개발계획 이면에 도사리고 있는 무수한 문제점들. 최근 계획 설계를 발표하면서 온갖 장밋빛 전망을 제시한 용산역세권개발 사업을 들여다 보면 아직도 해결해야 할 과제가 산더미다. 그 중에서도 땅값 조달과 서부이촌동 보상·반발 문제가 사업 추진의 최대 걸림돌로 작용할 전망이다.

▲용산국제업무지구에 포함된 서부이촌동 성원 아파트 등의 외벽에는 '이대로 살고 싶다' 등 개발에 반대하는 문구가 쓰여있다.

◇ 2조 외상 땅값 해결 분양 성패에 달려 = 우선 8조원대에 이르는 땅값 조달이 중요한 과제다. 땅 주인인 코레일은 지난 7월 2012년부터 2014년까지 받기로 돼 있는 토지대금 2조2251억원의 납부를 사업 말기까지 늦추기로 했다. 이에 따라 전체 8조원 중 약 66%인 5조3000억원의 토지 대금이 준공 1년전 시점(2015년)과 준공시점(2016년)에 각각 30%(1조5980억원), 70%(3조7287억원)씩 납입될 예정이다.

즉, 분양을 통해 들어오는 돈을 사업비로 충당하겠다는 대안인데 현 시장 침체를 감안했을 때 녹록지 않을 것으로 예상된다.

물량이 워낙 많을 뿐 아니라 그간 용산지역 분양아파트의 전례에 비춰볼 때 분양가 역시 높은 수준에 형성될 것으로 보여 수요자들의 호응을 이끌어 낼 수 있을지 미지수다.

실제 용산구 한강로 일대에 들어서는 A 주상복합아파트는 지난 2010년말 3.3㎡당 2200만~2600만원 선에 분양을 실시했다. 주변 시세에 비해 3.3㎡당 400만~800만원 가량 낮은 가격이었지만, 경기 불황의 여파로 수요자들의 반응은 냉담했다. 이 아파트는 분양 개시 후 2년이 넘은 현재까지도 잔여가구 분양에 애를 먹고 있는 것으로 알려졌다.

함영진 부동산써브 실장은 “중대형·고가 부동산은 입지를 막론하고 분양시장에서 고전을 면치 못하는 추세”라며 “용산역세권이 아무리 뛰어난 미래가치를 지녔다고 해도 면적구성 및 가격책정 과정에서 어떤 결과물이 나오느냐에 따라 수요자 반응도 갈릴 것”이라고 말했다.

방대한 양의 오피스 역시 분양이 수월치 않을 것으로 보인다. 특히 서울지역 곳곳의 초고층 빌딩 건립계획으로 오피스 과잉공급이 우려되고 있는데 용산역세권 개발의 준공시점인 2016년에는 잠실제2롯데월드, 상암 DMC 랜드타워, 송도인천타워 등에서 오피스가 대거 공급될 예정이다.

여기에 경기 침체로 기업들은 갈수록 사무실 규모를 줄이고 외곽으로 이전하는 추세다. 더욱이 서울·수도권에 위치한 공공기관 지방 이전이 시작되면 오피스 시장에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다.

◇ 서부이촌동 보상 및 주민반발 문제도 여전 = 서부이촌동 보상 문제 및 주민들의 반발도 여전한 걸림돌이다. 최근 용산역세권개발이 발표한 계획설계는 서부이촌동 통합개발을 전제로 하고 있다. 즉, 사업추진에 반대하고 있는 서부이촌동 주민들을 설득하지 않고는 내년 착공 계획이 수포로 돌아갈 수 있다는 얘기다.

오세훈 시장 재임시절, 서울시는 한강 경관 개선사업을 고려해 서부이촌동의 12만4000㎡를 포함해 통합개발을 하는 것을 인·허가 조건으로 내세웠다. 그러나 시는 최근 주민들의 의견을 수렴해 사업추진 방향을 다시 결정하겠다는 입장을 밝혔다. 박원순 서울시장이 “주민들이 원하지 않는 개발은 하지 않겠다”는 원칙을 강조하고 있고, 보상작업을 위탁받아 수행하는 SH공사는 시의 사업추진 방향이 정해질 때까지 사실상 보상작업을 중단한 상황이다.

서부이촌동내 용산통합개발 찬반론자들의 입장차이도 평행선을 달리고 있다.

서울시가 분리개발 가능성을 열어두자 통합개발에 반대하는 측은 특히 도시개발법에 따른 강제수용에 대한 부담을 덜었다며 크게 안도했다. 턱없이 부족한 보상금을 받고 삶의 터전이나 주거지에서 쫓겨나야 하는 신세가 될 뻔했는데 천만다행이라는 것이다.

반면 찬성측은 서울시를 강하게 비난하고 나섰다. 이들은 통합개발에 따른 주민동의서를 받아갈 땐 언제고 이제와 갑자기 분리개발을 추진하는 것은 있을 수 없는 일이라고 강력히 반발하고 있다. 나아가 일부 주민들은 통합개발이 취소되면 5년간 재산권 행사를 못해 생활고에 빠진 손해를 서울시가 책임져야 한다며 격앙한 입장을 보이고 있다.

용산역세권개발과 서울시는 이달 이내에 보상계획을 새로 마련해 주민설명회를 열 계획이다. 이후 주민들의 의견을 수렴해 서부이촌동의 통합-분리개발 여부를 확정지을 방침이다.

서울시 관계자는 “서부이촌동 주민들의 눈높이가 너무 높아 보상계획을 세우기가 만만치 않다”며 “최대한 주민들의 뜻을 거스르지 않는 방향으로 용산역세권개발과 협의 하에 보상계획을 세우겠다”는 말만 되풀이했다.

그러나 어떤 보상계획안이 나오든 서부이촌동 주민들과의 갈등은 피하기 어려울 것으로 보인다. 서부이촌동 주민 상당수는 개발사업을 반대하고 있다. 한강을 마주하고 있는 대림·성원아파트 주민들은 웬만큼 파격적인 보상계획이 아니면 받아들일 수 없다는 입장이다.

대림아파트 비대위 관계자는 “한강이 바로 보이는 내집을 헐값 삼키려는 용산역세권개발과 시의 계획에 절대로 동의할 수 없다”고 강경하게 말했다.

일각에선 아직 보상계획이 나오지도 않은 지역까지 포함해 계획설계를 발표한 용산역세권개발을 두고 무리수를 뒀다는 지적도 나온다.

용산구 이촌동 D공인 관계자는 “순서가 잘못돼도 한참 잘못됐다”며 “서부이촌동의 보상계획 및 이주대책이 나오기도 전에 화려한 청사진을 내세운 것이 주민들의 화를 돋구고 있다”고 전했다.