추락하는 美부동산시장...금융권 모럴헤저드까지

웰즈파고 등 포어클로저 중단...줄소송 잇따를 수도

미국 부동산시장의 움직임이 심상치 않다. 2007년 서브프라임모기지(비우량주택담보) 시장 부실 사태에서 벗어나기도 전에 위기감이 다시 고조되고 있다.

전문가들은 최근 시장의 문제가 금융기관의 주택차압 시스템에 있는 만큼 사태 진화가 만만치 않을 수 있다고 경고하고 있다.

▲미국 부동산판매 중 포어클로저 판매 비중(출처: WSJ)

미국 경제의 3분의2를 차지하는 소비에 밀접한 영향을 미치는 주택과 관련된 이슈라는 사실을 감안하면 미국의 주택금융시장을 근본적으로 뜯어고쳐야 될 수도 있기 때문이다.

특히 포어클로저 주택의 판매가 미국 부동산시장의 회복을 이끄는 주요 배경이었다는 사실은 이번 사태의 심각성을 가늠할 수 있다는 평가다.

문제의 발단은 뱅크오브아메리카(BOA)가 제기했다. BOA는 지난 8일(현지시간) 주택담보대출 연체로 주택을 압류하는 과정에서 부실한 자료와 서류를 근거로 압류를 진행했다면서 50개주에서 주택압류 절차를 중단한다고 밝혔다.

BOA는 앞서 주택압류를 위해 법원의 승인이 필요한 23개주에서 압류를 중단했으며 범위를 미 전역으로 확대했다.

미 의회 역시 이번 사태를 예의주시하고 있다. 크리스토퍼 도드 상원 은행위원회 의장은 다음달 16일 주택차압과 관련 청문회를 개최할 예정이다.

시장에는 일부 은행이 주택차압에 필요한 시간을 줄이기 위해 적절한 검토없이 서류를 처리하는 '로보 사이너(Robo-signers)' 관행을 지속하고 있다는 주장이 확산되고 있다.

웰즈파고 또한 12일 특정 서류작업이 필요한 지역에서 주택차압 검토할 것이라고 밝혔다. 웰즈파고는 포어클로저를 중단하거나 압류 주택 매매를 멈추지는 않을 계획이다.

JP모간체이스는 23개주에서 5만6000여건의 포어클로저 사례를 조사하고 있으며 PNC파이낸셜서비스는 포오클로저를 중단했다.

전문가들은 이번 사태가 회복을 모색하는 미국 부동산시장을 다시 수렁으로 끌고 갈 가능성을 배제할 수 없다고 경고하고 있다.

아담 레비틴 조지타운대학교 법학 교수는 "단순히 이자를 상환하지 못하던 것에서 법적인 문제까지 더해지면서 예상보다 심각할 수 있다"면서 "은행권의 부적절한 행태로 주택을 빼앗긴 사람들의 소송이 줄을 이을 수 있다"고 강조했다.

모기지담보부증권(MBS)의 복잡한 발행과정을 감안할 때 사태의 심각성은 더욱 커진다. MBS는 주택 담보 대출 당시부터 매입자와 금융기관을 거치면서 출처를 알 수 힘들 정도로 복잡해진다.

주택 압류 과정에서 불법성이 확인된다면 MBS를 비롯한 모기지시장 전반에 대한 개선이 불가피하게 되는 것이다.

특히 금융권이 불법으로 주택을 차압했다는 주장이 사실로 확인되면 수백만명이 집단소송에 나서면서 사태는 걷잡을 수 없는 상황으로 악화될 수 있다.

시장조사기관 리얼티트랙에 따르면 지난 2분기 매매된 주택 4채 중 1채가 포어클로저 프로세스를 거쳤다.

*용어설명: 포어클로저(foreclosure)

주택이나 건물을 구입한 뒤 대출 이자 및 원금을 갚지 못할 경우 모기지를 제공한 은행에게 소유권을 빼앗기는 것을 뜻한다. 일반적으로 3개월간 상환하지 못하면 포어클로저 경고를 받게 된다.