[8.29 대책] 전문가 진단① 박상언 유엔알컨설팅 대표

금리인상기, DTI선별적 규제완화 효과 없을듯

▲박상언 유엔알 컨설팅 대표

이번 8.29대책의 핵심은 실수요자가 투기지역이 아닌 곳에서 9억원 이하의 주택을 매입할 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사하도록 하는 것이다.

실수요자는 무주택자 및 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건의 1가구 1주택자로 서울강남3구(강남·서초·송파)는 제외했다. 아울러 대상주택은 1가구1주택 양도세 기준인 9억원 이하로 지난해 9월 DTI규제가 도입될 때 6억원 이하였었던 것으로 비춰서 적용범위가 완화됐다.

올해 말 종료될 예정인 다주택자 양도세 중과세율(2주택 50%, 3주택 60%) 완화 제도의 일몰 시한이 2년 연장돼 6~35%의 일반 세율이 적용되고, 취·등록세 50% 감면 시한도 1년 연장하는 방안이 추진된다.

아울러 보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다. 10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 고려하며 탄력적으로 시행할 방침이다.

◇8.29대책 보완점=

실수요자들에 한해 시행되는 DTI의 선별적 완화로는 주택거래가 활성화되기는 힘들다.

이번 대책으로 기존보다 대출액이 늘어났다고 할지라도 주택가격상승에 대한 기대감이 없다면 정부에서 지칭하는 실수요자들이라 하더라도 주택구매욕구가 일어나지 않기 때문이다.

지금까지 DTI 한도는 서울 강남3구가 40%, 서울이 50%, 인천·경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다.

실수요자를 위한 이번 DTI규제 완화는 거래활성화에 그다지 도움이 되지 않을게 확실한데 지금과 같은 금리 인상기에는 실수요자에 의한 DTI규제완화 효과가 반감될 수 밖에 없기 때문이다 역설적으로 DTI규제 완화는 주택가격상승여력이 남아있는 금리인하를 시행하는 게 효과적이다.

과거와 같이 주택 시장이 크게 급등하기는 기대하기 힘든 시점에서 DTI규제완화는 지역 혹은 주택의 가격을 구분하지 말고 보다 폭넓게 대상을 확대하는 것도 추가적으로 검토해 볼만하다.

단기적으로 볼 때 이번 대책은 급매물 해소와 주택시장 하락세를 멈추는데 도움이 될 수 있으나 중장기적으로는 주택시장 메커니즘을 정상적으로 돌리기를 기대하기에는 역부족이다.

궁극적인 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없이 DTI 전면적인 완화뿐만 아니라 보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모 공급과 시기조절도 추가적으로 이뤄져야 한다.

◇실수요와 투자수요 구분 모호=

복합적으로 존재하는 실수요와 투자수요를 이분법적으로 바라보는 것 자체도 비현실적으로 비쳐질 수 있다.

실수요자들에게 주택거래시장에 뛰어들게 금융규제만 푸는 것은 지속적인 주택가격 하락인 상황에서는 그들을 더 나락으로 빠져들게 할뿐이다.

주택거래가 활성화되기 위해서는 가진자와 못가진자의 이분적적인 시각에서 벗어나 물가수준 정도의 주택가격상승은 용인해주는 사회적인 합의가 필요한 시점이다.

◇보금자리주택 분양주택공급, 단계적으로 폐지 적절=

번식력이 강한 황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부 스스로 좌초하고 있다.

선순환구조로 잘 돌아가던 주택시장 생태계가 황소개구리로 비유되는 시기적절치 못한 보금자리주택의 대량공급으로 최대위기를 맞고 있는 것이다.

주택 거래활성화를 위해서는 DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리주택 분양주택의 폐지가 요원한 시점이다. 이번 대책에서 보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다. 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다.

◇세제혜택으로 수도권 임대사업자 활성화 대책 고려=

이번 대책이 효과가 없을 경우 수도권 미분양주택 소진을 위해 지방임대사업자에게 주는 혜택에 근접하게 세제혜택을 이용해 임대사업자를 대거 끌어들이는 방안도 생각해 볼일이다. 1998년 경제위기당시 정부에서 사용했던 한시적인 미분양 주택에 대한 양도소득세 감면이나 아예 주택수에서 차감하는 방안도 검토해볼만하다.

서울을 포함한 수도권의 경우 주택임대사업용 주택은 5채 이상 보유하고 일정 요건을 충족해야 한다. 적어도 수도권 지역의 여유계층을 임대주택사업으로 유인하기 위해 세제혜택이후 수도권에 비해 시장이 살아난 지방에 근접한 세제혜택이 필요하다.

6월 말 현재 전국의 미분양 가구 는 11만20가구로 이 가운데 수도권 미분양아파트는 2만8268가구로 전달 대비 621가구(2.2%) 증가하는 등 두 달 연속 늘고 있는 반면 지방 미분양 아파트는 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 15개월 연속 감소추세다.

미분양뿐만 아니라. 올 하반기엔 수도권에서 8만여가구나 되는 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 파격적인 미분양해소책도 병행되지 않는 한 주택시장 경기가 활성화되길 바라는 것은 어불성설이다.