[긴급진단]④시장은 폭락 … 공급은 봇물

정부 "집값 안정" 자평...업계 "보금자리 축소해야"

과유불급. 이명박 정부가 거침없이 쏟아내고 있는 보금자리 주택 공급물량을 보면 자연스레 이 사자성어가 떠오른다.

시범지구, 위례신도시, 2차 지구 등 연이은 물량 폭탄으로 시장을 융단폭격하더니 최근 3차 지구는 1차와 2차 지구 공급 물량을 합친 것보다 많은 물량(8만여 가구)을 보금자리 주택으로 채운다고 한다.

보금자리 주택 공급이 눈덩이 처럼 불어나고 있는 것이다. 그러나 이제 시작이다. 2012년까지 32만가구가 서울 도심 인근과 수도권을 동시다발로 타격할 예정이다.

보금자리에 올인하고 있는 정부의 욕심이 과했을까. 주택시장과 분양시장은 '보금자리 쇼크'라고 불릴 정도로 정도로 충격 그 자체다.

'급급매물'이 눈덩이 처럼 쌓이고 있는 데도 실수요자들은 반값 아파트만 쳐다보고 있다. 건설사들의 도미도 부도가 이제 우려가 아닌 현실화 되고 있다.

하지만 정부는 여전히 느긋한 듯 하다. 새로운 대책을 내놓을 시기가 아직 아니라고 말한다. 대한민국 건설부동산 시장을 책임지는 국토부가 그렇다. 오히려 정부 정책으로 집값 불안이 해소되는 등 주택시장 안정세를 보이고 있다고 자평하고 있다.

국토부 관계자는 "지난달 발표한 지방주택경기 활성화 대책이 아직 입법도 안된 상황"이라며 "추가적인 대책은 문제가 있다고 본다"라고 밝혔다. 최근 침체 국면을 주시하고 있긴 하지만 기존 대책과 지방 아파트 양도세 감면 연장 등 최근 대책만으로 시장을 진정시켜 보겠다는 의도로 읽힌다.

국토부는 특히 민간 건설사들을 고사 직전으로 몰아넣고 있는 보금자리 주택에 대해 민간 분양시장에 미치는 영향이 크지 않은 것으로 판단하고 있다. 보금자리 주택과 민간 주택은 각각 저소득층과 중산층으로 수요층이 다르다는 이유에서다.

하지만 전문가들은 어불성설이라고 입을 모은다. 보금자리 아파트를 서민 아파트라고 강조하지만 실상은 그렇지 않다는 것. 물론 주변시세에 비해 저렴하긴 하지만 평당 1000만원이 넘는 곳이 많아 수억원 짜리 아파트임에 틀림없다는 얘기다.

이 정도 자금을 끌어들일 수 있다면 강북 소형 아파트를 충분히 살 수 있는 능력이 된다고 분석한다. 대출을 받아도 억대로 받아야 하기 때문에 이들을 서민으로 본다는 자체가 어패가 있다는 주장이다.

장재현 부동산뱅크 분양팀장은 "청약저축 가입자들은 내집 마련수요로 실수요자들로 봐야한다"며 "특히 분양 수요라기 보다 기존 아파트 수요다. 수도권 외곽에 소형 아파트나 전세를 끼고 사야 했던 수요가 이제 보금자리 주택에 몰리고 있는 것"이라고 진단했다.

총부채상환비율(DTI) 규제 대해서는 시각차는 더 확연하다. 지난해 9월 DTI규제가 수도권 전역으로 확산되며 거래 시장이 침체됐지만 국토부는 이를 "주택시장 안정"이라며 긍정적으로 평가하고 있다. 같은 사안을 두고 시장과 정부가 정반대의 뚜렷한 시각차가 드러내고 있는 셈이다.

실제 시장의 시각은 역시 다르다. 집값을 안정시키는 데 일조를 하고 있지만 반대로 거래를 자체가 불가능하다 보니 집을 팔고 새 아파트로 이주하려는 수요까지 발목을 잡고 있다는 것이다. 부동산 거품 붕괴마저 우려하고 있다. 최근 수도권 주택 거래는 '올 스톱' 상태로 특히 신도시의 경우 급급매물도 거들떠 보지 않는다는 현지 부동산의 전언이다.

하지만 정부는 아직 여유롭다는 표정이다. 오히려 집값 불안이 해소되는 효과를 보고 있다는 것. 게다가 국토부 관계자는 "당분간 금융규제의 기본 틀을 유지할 것"이라고 못 박았다. 실수요자들이 바라는 금융 규제 완화는 언감생심이다.

사정이 이렇다보니 건설업계는 좌불안석이다. 성원과 남양건설에 이어 곧 넘어갈 건설사들이 나온다는 얘기가 파다하게 돌며 부도 위험 업체 리스트(23개)가 돌고 있을 정도다. 이 악물고 버티고 있지만 악성 미분양에 발목잡힌 건설사들은 단 하루를 기약하기도 힘든 상황이다. 오죽하면 다른 건설사가 먼저 부도나서 특단의 정부 대책이 나오기를 기대하기도 한다.

정부가 올인하는 보금자리가 가장 원망스럽다. 수도권이 배제된 지원방안보다 보금자리 공급 축소를 바라는 속내다. 하지만 정부가 보금자리를 포기할 리 만무한 것. 이에 건설업계에서는 완급조절의 필요성을 강조하고 있다.

수시로 수만가구 물량을 시장에 풀어 충격을 주기 보다 1년에 한번 계획을 발표하거나 반기로 나눠 선정해 실수요자들이 민간 분양시장에도 관심을 가질 수 있는 시간을 줘야한다는 주장이다.

중견 A건설사 관계자는 "상반기 하반기로 지구발표를 나눈다던가 사전예약기간을 조금 타이트하게 줄이기만 해도 피해를 줄일 수 있을 것"이라며 "민간도 아파트를 공급할 수 있는 기간을 줘야 한다"고 강조했다.

D건설사 관계자도 "지원 대책이 단발성 이벤트로 끝나는 것이 문제"라며 "어쩔 수 없는 구조조정은 필요하다고 할 지라도 시장활성화를 할 수 있는 실질적인 대책이 필요하다. 공공주택 건설 축소가 필요하다"고 목소리를 높였다.