9·19대책 부동산시장에 어떤 영향 미칠까?

보금자리 공급에 따른 수요자 위축, 2기 신도시 추락

국민 보금자리 주택공급을 골자로 한 9.19부동산 대책이 나왔다. 지난 8.21부동산 활성화 대책을 시작으로 9.1세재 개편안에 이어 1개월이라는 짧은 기간 동안 무려 3개나 되는 부동산대책이 쏟아진 셈이다.

이번 대책은 크게 두가지 내용으로 정리할 수 있다. 우선 향후 10년(2009년~2018년)동안 전국에 공급될 주택의 로드맵을 제시했다는 것으로, 이 기간 전국에 공급 예정인 주택은 무려 500만가구(수도권 300만, 지방 200만)에 이를 전망이다.

이와 함께 정부는 국민 주거안정을 위한 보금자리 주택건설 계획도 밝히고 있다. 특히 입주시기나 분양가, 입지를 수요자가 선택할 수 있는 '사전예약제'를 최초로 실시한다는 방침이다.

그렇다면 9.19 부동산 대책으로 과연 시장은 어떻게 움직일까?

무엇보다 먼저 예상해 볼 수 있는 것은 수요자들의 주택구매 심리가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책의 핵심 포인트라고 할 수 있는 국민 보금자리 주택은 공공(150만 가구)과 민간(50만 가구)이 합쳐 모두 200만가구가 공급된다.

부동산 전문가들은 이번 정부의 9.19부동산 대책 이후 수요자들의 주택구매 심리가 크게 위축될 것이라고 전망하고 있다. 특히 이번 대책의 핵심 포인트로 작용하고 있는 국민 보금자리 주택의 경우 공공(150만 가구)과 민간(50만 가구)이 합쳐 총 200만가구가 공급되면서 공급 과잉에 따른 추가 미분양 현상도 나타날 것"이라고 분석했다.

닥터아파트 이영진 연구소장은 "국민 보금자리 주택은 수도권에만 100만 가구가 공급될 예정인데, 향후 10년동안 수도권에 공급되는 주택이 300만가구라는 점을 감안하면 결코 적지않은 물량"이라면서"현재 전국 미분양 적체 물량이 14만가구라는 점을 인식할 때 과잉공급으로 인한 추가 미분양 발생은 피할 수 없다"고 지적했다.

건설산업연구원 엄근영 연구위원은"14만가구라는 미분양 물량이 단순히 과잉공급으로 인한 미분양라기 보다 수요자가 가능한 주택 공급이 안됐기 때문에 미분양이 됐다"면서"무조건 주택을 공급한다고 해서 분양이 이뤄지기는 어렵기 때문에 수요자 입장을 고려한 가격, 입지 등이 무엇보다 절실하다"고 설명했다.

엄근영 위원은 또한 "향후 10년간 연차적으로 공급하는 보금자리 주택의 경우 공공부문에서 공급하는 분양주택 보다 임대주택의 경우 주변시세 보다 60~70% 저렴하게 공급되는 만큼, 수요자들의 높은 관심이 예상된다"고 전했다.

한편 9.19부동산대책의 핵심 내용으로 거론되고 있는 보금자리 주택공급 확대에 따른 여파로 과거 인기몰이 선두를 지켰던 2기 신도시나 수도권 택지개발지구의 추락이 예상된다.

2기 신도시나 택지개발지구에 공급되는 아파트는 계획적인 개발과 더불어 쾌적함을 내세워 수요자들로부터 항상 관심의 대상이었다.

물론 분양가상한제 실시에 따른 전매제한 기간 강화로 일부지역은 분양당시 고전을 면치 못했지만 시간이 지나면서 어려움없이 분양을 마치는 분양시장의 효자로 주목받았다.

하지만 이번 대책으로 2기 신도시나 수도권 택지개발지구는 앞으로 이런 분위기를 이어가기는 어려울 전망이다. 향후 수도권에 공급되는 300만가구 가운데 도시근교 및 외곽에서 공급이 예정된 보금자리 주택 120만 가구가 쏟아지기 때문이다.

이에 대해 닥터아파트 이영진 연구소장은"도시 인근 및 외곽지역에 공급되는 보금자리주택 120만가구 가운데 서울이나 수도권 도시 주거지역에서 가까운 그린벨트 해제 지역에 40만가구가 공급되고, 기존 도심에서도 이미 추진되고 있는 100만가구 이외 이번 정책으로 추가 공급 예정인 80만가구를 합쳐 총 180만가구가 공급될 예정"이라고 전망했다.

이영진 소장은 이어"특히, 보금자리 주택은 재개발 재건축과 같은 방식으로 도심은 물론 도심과 가까운 그린벨트 지역으로 공급되기 때문에 수요자들이 굳이 도심 외곽으로 나갈 필요성이 없다"면서"따라서 서울과의 접근성이 비교적 떨어지는 동탄, 양주, 오산 등 신도시와 택지개발지구의 인기가 예전만 못할 것"이라고 말했다.