대출 못받는 '개포 프레지던스 자이'... 청약 흥행할까

분양가ㆍ향후 시세 '15억원 이상'...잔금대출 막혀

▲'개포 프레지던스 자이' 아파트 단지 조감도. (자료 제공=GS건설)

올해 서울 강남 마지막 로또 분양 단지인 ‘개포 프레지던스 자이’(옛 개포주공4단지)에 청약 대기자들의 관심이 쏠린다. 정부가 12ㆍ16 부동산 대책에서 시세 15억 원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지한 후 처음으로 분양시장에 나온 강남권 고가아파트이기 때문이다.

이 단지의 청약 결과를 놓고 전망은 분분하다. 서울 분양시장에서 청약 열기는 이어지고 있지만 12ㆍ16 대책으로 대출 규제가 큰 변수가 되면서 전문가들의 예측이 엇갈릴 만큼 앞을 내다보기가 쉽지 않은 상황이다.

업계에 따르면 서울 강남구 개포동 개포주공4단지를 재건축하는 ‘개포 프레지던스 자이’는 27일 견본주택을 개관한다. 총 3375가구로 일반분양 물량은 255가구에 불과하다.

특급 호텔이나 고급 리조트에서 볼 수 있는 인피니티 풀(pool)이 국내 아파트에선 처음으로 조성되고, 실내 수영장ㆍ체육관ㆍ악기 연주실ㆍ시네마룸 등 고급 커뮤니티 시설도 눈길을 끈다. 이 단지는 분당선 개포동역과 대모산입구역을 걸어서 갈 수 있는 ‘더블 역세권’에 위치한다.

일반 분양가는 3.3㎡당 4750만 원 수준으로 예상된다. 전용면적 59㎡가 12억 원 안팎, 전용 84㎡는 16억 원 선에서 책정될 전망이다. 이 경우 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴해 입주 후 상당한 시세 차익이 예상된다.

개포주공2단지를 재건축해 올해 입주한 인근 ‘래미안 블레스티지’ 전용 59㎡가 이달 19억8000만 원, 전용 84㎡가 10월 25억9000만 원에 거래된 것을 감안하면 당장 8억~10억 원의 시세 차익이 가능하다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.

문제는 대출 규제다. 정부는 12ㆍ16 대책을 통해 앞으로 신규 분양하는 단지의 입주 시점 시세가 15억 원을 넘는 경우 잔금대출을 전면 금지했다. 전용 84㎡형의 경우 분양가가 15억 원을 넘어 입주시 잔금대출을 받을 수 없다. 전용 59㎡ 역시 분양가는 12억 원 안팎이지만 입주 때 시세가 15억 원을 넘어서면 이 역시 잔금대출을 받을 수 없다. 입주 때 내는 잔금대출의 기준은 분양가가 아닌 ‘시세’다.

여전히 뜨거운 청약시장 흐름이나 10억 원에 가까운 시세 차익에도 불구하고 이 단지가 최근 강남권 단지에서 보인 열기를 이어가진 못할 것이라는 전망이 나오는 이유다.

다만 각종 부동산 규제로 정비사업이 속도를 내지 못하면서 강남권에서 나올 새 아파트가 많지 않은 데다 그동안 강남 청약시장에 현금력을 가진 수요자들이 청약시장을 주도해 온 점을 감안하면 대출 규제가 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석도 많다.

김은진 부동산 114 리서치팀장은 “강남 분양시장은 강북권과 달리 대출 규제보다는 공급 부족 문제가 더 큰 변수로 작용할 것”이라며 “잔금 대출이 막힌다고 해서 청약 수요가 줄지는 않을 것”이라고 말했다.