다주택 정리해도 '1세대 1주택' 양도세 비과세 혜택 못 받는다

시장 상황 등 고려해 2년간 적용 유예…전반적 비과세ㆍ감면 축소

(뉴시스)

다주택자가 주택을 매각하고 1주택만 보유하더라도, 1주택만 보유하게 된 기간이 2년을 넘지 않으면 ‘1세대 1주택’에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다.

기획재정부는 지난해 12월 국회 본회의를 통과한 21개 개정 세법의 위임사항 등을 규정하기 위해 이 같은 내용이 포함된 21개 시행령 개정안을 마련했다고 7일 밝혔다. 부동산 세제와 관련해선 전반적으로 다주택자 및 임대사업자에 대한 비과세·감면 혜택이 축소됐다.

우선, 기존에는 다주택자가 1주택을 제외한 주택을 모두 매각했을 때 남은 1주택의 보유기간이 2년을 넘으면 그 주택을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 앞으론 1주택 취득 시점이 아닌 1주택자가 된 때부터 보유 기간 2년이 돼야 비과세가 적용된다.

단 시장 상황 등을 고려해 적용은 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 김병규 기재부 세제실장은 “바로 1주택이 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다”며 “얼마나 1주택으로 갈지 정확히 예측하긴 어렵지만, 다주택을 다 정리하고 1주택이 되면 (현재의 비과세 혜택을) 다 받을 수 있다는 점에서 (미리 다주택을 정리할) 유인도 될 수 있을 것”이라고 말했다.

2017년 기준으로 주택 소유자는 1366만9851명이며, 이 중 1155만688명이 1주택자다. 2주택자와 3주택 이상자는 각각 165만9681명, 45만9482명이다.

이와 함께 주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 2년 이상 거주한 주택에 대해 양도 시 1세대 1주택으로 간주돼 횟수 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에도 기존 거주주택 양도 후 발생한 양도차익에 대해선 양도세가 면제된다.

앞으로는 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 비과세가 적용된다. 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 양도차익에 대해 양도세가 부과된다. 다만 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 해당 주택을 거주주택으로 전환하는 경우에는 직전 거주주택 양도차익분에 대해 비과세가 적용된다.

주택임대소득 분리과세 시 필요경비 등도 차등 적용된다. 민간임대주택법에 따라 단기민간임대주택 또는 장기민간임대주택으로 등록하고, 소득세법에 따라 사업자 등록하고, 임대료 및 임대료 보증금 인상률이 연 5% 이내인 경우에만 필요경비율 및 공제금액 상향 혜택을 받을 수 있다.

이 밖에 배우자 등으로부터 증여받은 토지·건물을 5년 이내에 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 이월과세 적용 대상 자산에 아파트 분양권 등 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’가 추가된다. 장기임대주택의 5호 이상 임대 여부에 대해선 지분 형태로 공동소유한 임대주택을 호수에 지분비율을 곱하는 방식으로 계산하도록 명시된다.