서울 프라임오피스 공실률 8.8%…공급 고려하면 ‘선방’

▲2018년 3분기 서울 프라임 오피스시장 통계(자료=체스터톤스코리아)

서울의 대형 오피스 공실률이 신규 공급에도 불구 비교적 선방한 것으로 나타났다.

글로벌 부동산종합서비스회사 체스터톤스코리아는 올해 3분기(7~9월) 서울 주요 업무지구 내 프라임 오피스(연면적 5만㎡)의 평균 공실률은 8.83%로 전 분기 대비 0.33%p 증가했다고 13일 밝혔다.

중심권역(CBD) 공실률은 9.51%로 전 분기 대비 1.52%p 증가했으나 예상보다는 낮은 결과로 분석된다. 이는 에이스타워에 KG그룹이, 서울스퀘어에 동부제철과 SK해운 등이 입주했고 센터플레이스에 국내 금융사들이 7개 층을 이용함으로써 전반적인 공실률 증가 폭을 낮춰준 것으로 해석된다. 또한 현재 신규 공급된 센트로폴리스에 금호 아시아나그룹이 입주계약을 협의 중에 있어 다음 분기 공실률 해소에 영향을 줄 것으로 예상된다.

강남권역(GBD)의 공실률은 6.60%로 강남N타워와 선릉889타워 준공으로 전 분기 대비 0.45%p 공실률 증가에 영향을 미쳤다. 반대로 롯데공유오피스와 위워크(WeWork) 등과 같은 공유오피스의 확장이 전체 공실률 안정에 기여했다.

올해 3분기 여의도권역(YBD)의 공실률은 10.38%로 유일하게 전 분기 대비 0.66%p 하락했다. 이는 서여의도와 여의도 기타 지역에 중소형 오피스가 공급됐고 마포 포스트 타워의 사용 승인이 확정됨에 따른 영향으로 보인다. 또한 ‘Three IFC’에 국내 자산운용사 및 글로벌 주류업체가, FKI타워에는 국내 금융 업체가 입주한 점도 공실률 하락에 한몫했다.

3분기 서울 오피스 부동산의 평당(3.3㎡) 매매가는 2109만278원으로 전 분기 대비 2.98%, 전년 동기 대비 3.23% 상승했다. 권역별로 보면 3.3㎡당 중심권역 2203만7655원, 강남권역 2272만7763원, 여의도권역 1850만5415원이다.

투자 수익성을 살필 수 있는 자본환원율(Cap.Rate)은 3분기 4.64%로 전 분기 대비 0.11%p 하락했다. 강남권역의 경우 지난 분기 대비 0.21%p 하락한 4.26%를 보였고, 중심권역은 지난 분기 대비 0.12%p 하락한 4.86%를 보였다.

체스터톤스 코리아 관계자는 “이번 분기의 경우 전체 공실률에는 큰 차이는 없으나 지난 분기에 센트로폴리스와 강남N타워 등과 같은 대형 오피스가 공급된 것을 고려한다면 재고 오피스의 공실률은 감소한 것으로 볼 수 있다”며 “또한 중심권역의 경우 생각보다 낮은 공실률을 보인 것도 이에 한몫했으며 다음 분기의 공실률 해소에도 영향을 줄 것으로 예측된다”고 말했다.