여의도 시범아파트, ‘신탁방식’으로 재건축 속도…한자신 신탁사 선정

▲여의도 시범아파트 투시도(사진=여의도시범아파트 신탁 재건축 정비사업추진위원회)

여의도 시범아파트가 부동산 신탁회사의 손길을 거쳐 서울의 랜드마크 단지로 재탄생한다. 이미 대형 신탁사들이 참여의사를 밝히며 8부 능선을 넘은 가운데 지난 19일 총회가 성공적으로 마무리되면서 지지부진했던 재건축 사업도 한층 속도가 붙을 전망이다.

여의도시범아파트 신탁 재건축 정비사업추진위원회는 지난 19일 여의도중학교에서 예비신탁사 선정을 위한 주민총회에서 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정했다.

앞서 추진위는 지난 11일 업무협약(MOU) 체결 대상 예비신탁사 사업제안 입찰결과 한국자산신탁(한자신)이 사업참여 제안서와 함께 사업참여 의향서를 제출했다. 특히 현대·대림·대우·롯데·SK·포스코·한화 등 국내 시공능력평가 상위권 7개 건설사가 신탁방식 재건축에 참여의향을 보이며, 그 동안 신탁방식 재건축에 의구심을 갖던 소유자들도 신탁방식에 적극 동의하고 있다.

‘신탁방식 재건축’의 시작은 지난 3월 관련 법(도시 및 주거환경정비법)의 개정ㆍ시행으로 신탁사가 재건축사업의 사업시행자로 참여할 수 있게 되면서부터다. 당시 주무부처인 국토부는 공공지원의 역할을 하는 신탁사를 통해 재건축 사업의 투명성을 강화하고 효율성을 제고하겠다고 강조했고, 국회에서도 이를 통한 경제 활성화를 적극 지원했다.

신탁방식 재건축의 가장 큰 장점은 빠른 사업 추진이다. 일반 재건축 사업과 달리 조합을 설립하지 않고 신탁사가 사업을 위탁받아 진행하는 만큼 사업기간을 최소 1년에서 3년 이상 단축할 수 있다는 분석이다. 사업 추진이 더딘 재건축 단지들을 중심으로 신탁방식에 대한 관심이 더욱 높아지는 이유다.

실제로 서울시 용산구 ‘한성아파트’는 최근 신탁방식으로 사업 방향을 전환해 재건축에 탄력을 붙이고 있다. 한성아파트의 토지등소유자들은 지난 9월 말 코리아신탁을 사업시행자로 선정하고 용산구청으로부터 승인을 받은 뒤 시공사 선정을 앞두고 있다.

관건은 2018년부터 부활하는 ‘초과이익환수제’다. 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균이익이 1억1000만 원이 초과되면 무조건 세대당 2000만 원은 기본이고, 1억1000만 원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 2017년 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 내면 토지 등 소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만 원에서 수억 원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조로 여의도 시범아파트는 재건축을 통한 개발이익을 세대당 1억을 가정할 경우 약 1600억 원을 부담해야 될 것으로 예상된다.

초과이익환수를 피하려면 2017년 말까지 관리처분 신청을 해야 한다. 때문에 시간이 넉넉지 않은 상황이지만 여의도 시범아파트처럼 이미 구역지정이 되어 있는 재건축단지의 경우 관련법 상 절차가 간편한 신탁방식으로 추진한다면 일말의 가능성은 있다는 전망이다.

한편 여의도 시범아파트는 전체 1790가구, 24개 동 규모의 메머드급 단지다. 서울에서 1000가구 이상 대규모 아파트로는 최초의 신탁방식 재건축 사업이다.

총회 결과 한자신이 예비신탁사로 선정됐지만 정식 신탁사업자로 등록하기 위해서는 집 소유주 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 때문에 추진위와 한자신은 내년 1월 말까지 동의서 확보를 마무리하고 재건축 사업에 속도를 낸다는 방침이다.