강남 집값의 나비효과…단기엔 의정부·부천·안양 집값 들썩인다

단기 영향에 그쳐 장기적 영향은 뚜렷치 않아..지리적 인접관계는 무관

서울 강남(서울동남권 : 강남구, 강동구, 서초구, 송파구)의 아파트 값이 들썩이면 의정부 등 경기동북권과 부천, 안양 등 경기서남권이 즉각 반응하는 것으로 나타났다.

(한국은행)

김현학 국민대 경제학과 교수와 한국은행 금융통화연구실 정호성 선임연구원, 임호성 전문연구원이 9일 공동으로 발표한 ‘아파트 실거래 가격지수를 이용한 아파트 가격의 지역간 확산효과 분석’ 자료에 따르면 강남 집값 상승은 단기간에 다른지역 아파트 가격 상승으로 파급됐다. 다만 그 파급효과는 지리별로 차별화했다. 또 강남과의 지리적 인접성과도 무관했다.

초기 반응은 경기동북권(의정부, 남양주, 구리, 연천, 동두천, 포천, 가평)이 가장 큰 반응을 보였다. 하지만 장기적으로 미치는 영향은 그리 크지 않았다. 반면, 서울서북권(마포구, 서대문구, 은평구)과 경기서남권(부천, 광명, 안양, 안산)은 강남 집값충격에 장기적으로 가장 크게 반응했다.

그에 비해 지리적으로 가까운 서울서남권(강서구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구, 양천구, 영등포구)이나 경기동남권(성남, 하남, 과천, 용인, 이천, 여주, 양평, 광주), 경기남부권(수원, 의왕, 군포, 화성, 오산, 평택, 안성)은 초기 반응뿐만 아니라 장기적인 영향력 또한 다르게 나타났다.

장기적으로는 그 효과가 서울 강남(서울동남권)과 서울서북권, 경기서남권이 같은수준으로 수렴했다. 인천남부와 인천동부가, 서울서남과 경기남부가, 서울동북과 경기동북 인천서부가, 서울도심과 경기동남 경기서북이 각각 다른 하나의 수준으로 수렴했다.

결국 강남 집값 변화가 수도권에 미치는 효과는 대부분 단기에 그쳤다. 장기적으로 영향을 미친다는 증거는 뚜렷하지 않다는게 보고서의 결론이다.

정호성 한은 선임연구원은 “분석결과 서울 강남지역과 가깝다고 해서 강남 집값 가격변화에 따른 영향력이 큰 것은 아닌 것으로 나타났다”며 “이는 학군이나 통근 등 교통편의성 등 별도로 분석해봐야 할 문제”라고 전했다.

이번 분석은 국토교통부의 아파트 실거래 가격 자료를 이용해 케이스쉘러 방식에 따라 아파트 실거래 가격지수를 작성했다. 이는 기존 한국감정원 아파트 실거래 가격지수가 두 매매 시점간 가격차이만을 측정하는데 반해, 기간까지 고려함으로써 지수의 정확성은 물론 변동성을 더 잘 파악할 수 있다는게 보고서의 설명이다.