중층 재건축 1.11 대책 '무풍지대'?

20가구 미만 임의분양...분양가 상한제 적용 안돼

1.11 부동산대책에도 불구하고 일반분양이 거의 없는 중층재건축은 별다른 영향이 없을 전망이다.

재개발과 재건축, 그리고 주상복합 아파트 등 민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 및 분양원가 공개를 골자로 한 1.11대책이 나오자 재건축, 재개발 지분가격이 큰 폭의 하락세를 보이고 있다.

부동산정보제공업체 부동산써브에 따르면 1.11 대책이 발표된 후 한 주 새 송파구가 0.23%하락하는 것을 비롯해 강동구(-0.08) 등이 잇따라 떨어지면서 강남권 재건축 가격은 -0.01% 하락세를 보였다. 아직 1.11대책의 효과가 본격적으로 나타나기 시작하지 않았다는 점을 감안할 때 이 같은 하락세는 '전주곡'이란 지적까지 있을 정도.

1.11대책은 강남 재건축을 목표로 발표한 대책은 아니다. 하지만 이번 대책에 따라 민간택지 아파트에도 분양가 상한제와 분양원가 공개가 실시되면 조합원들의 분담금이 두 배로 늘어나는 등 수익성면에서 큰 타격을 입게 된다.

실제로 그동안 간 강남재건축 일반분양물량은 고급 주상복합아파트와 함께 분양가 최고액수를 뒤바꿔 놓는 3대 요소로 불릴 정도였다. 이에 따라 가뜩이나 '규제 백화점'인 재건축 사업은 또다시 수익성면에서 타격을 입게 돼 위축이 불가피할 것이란 게 정부나 전문가들의 전망이었다.

하지만 1.11대책은 강남권 초중기 재건축을 잡기는 어려울 것으로 전망된다. 일반분양 물량이 많은 저층 재건축과 달리 1대1 재건축이나 20가구 미만의 소량 일반분양물량 만을 내놓게 될 중층 재건축은 분양가 상한제 대상이 안되기 때문이다.

정부와 여당은 이번 1.11대책에서 오는 8월말까지 사업승인을 신청하는 단지 중 12월 말까지 분양승인신청을 하는 단지를 제외한 모든 민간택지 아파트를 분양가 상한제에 포함시킬 계획이다.

주택관련법규에 따르면 분양승인신청 대상은 20가구 이상의 공동주택을 분양하는 경우에 해당하며 20가구 미만의 공동주택을 분양하는 경우는 '임의분양'대상이 돼 업체가 분양승인 절차 없이 분양을 할 수 있다.

이에 따라 임의분양 대상인 20가구 미만의 일반분양분을 내놓는 재건축단지는 조합의 의도대로 분양가 책정이 가능하게 된다.

현재 서울시는 5개 저밀도지구 재건축사업이 대거 마무리 됨에 따라 저층재건축 강남구 개포동 개포주공단지를 비롯해 송파구 가락시영, 강동구 고덕주공단지, 둔촌주공단지 등만 남아 있는 상태며, 대부분의 강남권 재건축은 기존 중층 아파트를 재건축하는 실정이라 일반분양물량은 거의 없다.

특히 저층 재건축단지도 사업 방향 변경에 따라 분양가 상한제를 피할 수 있을 전망이다. 현재 남아있는 저층 재건축단지는 대부분 2종 일반주거지역으로 지정돼 있는 상황. 이에 따라 조합원 주택을 30평형대 이상으로 늘리고 25% 임대아파트 의무건립을 지키고 나면 일반분양분은 30세대를 넘지 않을 단지가 대부분이 된다.

저층아파트인 과천시 주공 아파트의 경우 앞서 분양한 3단지와 11단지는 2종 일반주거지역으로 지정돼 용적률이 190%이하로 묶임으로써 일반분양은 약 40세대에 불과했다.

즉 일반분양 물량이 20세대를 넘어 분양가 상한제 대상이 되느니 일반분양을 줄이고 대신 조합원 세대의 평수를 늘리는게 오히려 수익성에 더 큰 도움이 될 가능성이 타진되고 있는 상황이다.

실제로 1.11대책 이후 한 주 간 재건축 단지의 시세변동 상황을 보면 개포주공단지와 고덕주공단지, 과천주공단지 등 저층 재건축단지의 경우 하락세를 보인 반면 중층 재건축 단지인 개포동 현대사원, 대치동 은마, 청실, 송파구 신천동 진주, 미성 등은 소폭 상승하거나 보합세를 유지하고 있다.

개발부담금 인상 전인 지난해 8월 이전 관리처분인가를 신청한 단지가 몰려 있는 서초구 잠원동 주변 중개업소 관계자는 "이 일대는 대부분의 재건축 추진 단지가 1대1 재건축이거나 임의분양 대상이라 분양가 상한제에 대한 주민의 동요는 거의 없다"며 "오히려 수익성이 악화된 인근 반포 저밀도 지구 단지에 비해 상대적인 수익성 상승에 따라 반사이익을 예상하는 수요자들이 늘고 있는 상황"이라고 말했다.

이에 대해 건교부 주거복지본부 관계자는 "1.11대책에서 민간택지 물량에 대한 분양가 상한제와 분양원가 공개는 재건축을 주요 타깃으로 한 게 아니라 큰 틀의 분양가 인하 방안"이라며 "어차피 몇세대 되지 않는 분양물량은 분양가 오름세에 영향을 미치지 못할 것인 만큼 임의 분양 단지에까지 규제를 확대할 계획 없다"라고 밝혔다.

또 그는 "분양가상한제 실시에 따라 저분양가 기조가 구축되면 분양가 상한제를 피하는 물량도 최근 나오고 있는 고분양가 물량과 같은 분양가 책정은 어려울 것"이라고 말했다.