역대 최고 평당 1억···상품성 VS 가격, 흥행 성공할까?

▲포제스 한강 조감도. (출처=엠디엠)

엠디엠 플러스(이하 엠디엠)가 서울 광진구 광장동에 공급하는 '포제스 한강'이 여러가지 이유로 이슈몰이를 하고 있다. 국내에서 처음으로 평당 1억 원대 분양가를 책정해 '배짱 분양'이란 논란과 함께 한강뷰 하이엔드 주택으로 새 지평을 열었다는 평가가 엇갈리고 있기 때문이다.

17일 부동산업계와 광진구청에 따르면 포제스 한강은 3.3㎡(평)당 평균 분양가를 1억1500만 원으로 확정했다. 이는 역대 분양승인 대상 일반 아파트로는 최고 분양가다.

전용면적별 분양가는 △84㎡ 32억∼44억 원 △115㎡ 52억∼63억 원 △244㎡(펜트하우스) 150억∼160억 원 선이다.

◇역대 최고 분양가, 상품성으로 극복한다

앞서 지난해 12월 분양한 서초구 잠원동 '메이플자이'가 평당 6705만 원의 분양가로 역대 최고 분양가를 경신했는데, 한 달 만에 이보다 2배가량 높은 분양가가 나온 것이다.

포제스 한강은 부동산 개발회사 엠디엠이 2019년 광장동 일원 옛 한강호텔 부지를 매입해 추진하는 사업이다. 이 단지는 당초 분양가 상한제(분상제)를 피하기 위해 도시형생활주택으로 건축계획을 수립했으나, 광진구가 규제지역에서 해제된 이후 올해 8월 아파트로 설계를 변경한 바 있다.

이 단지의 분양가는 주변 시세보다 2배 이상 높은 것은 물론, 서초구 반포동 대장주인 '래미안 원베일리'와 하이엔드 '아크로 리버파크' 등 한강변 고급 단지들과도 어깨를 나란히 한다. 현재 이들 단지의 전용 84㎡ 시세는 38억~40억 원 대로 형성돼 있다.

엠디엠 측은 전 가구가 한강 조망이 가능한 하이엔드 단지란 점에서 경쟁력 있는 가격이라고 설명했다. 자체 하이엔드 브랜드인 '포제스'가 처음으로 적용된 곳으로, 차원이 다른 최고급 마감재 등으로 시공한 상품이란 이유에서다. 실제 앞에는 한강이, 뒤로는 아차산이 둘러싼 배산임수 명당입지로 꼽힌다. 이를 고려하면 평당 2억 원을 호가하는 청담동 고급 단지와 비교해도 가격적 메리트가 있단 주장이다.

일반적으로 한강조망이 가능한 아파트라도, 한강을 북향으로 보거나 거실과 방의 일부에서만 조망이 가능한 반면, 포제스 한강은 세대 별로 한강조망이 가능한 공간이 극대화 돼 거실에서 최대 약 17m의 와이드한 창으로 한강을 남향으로 조망할 수 있다. 마스터룸을 포함한 대부분의 방이 한강 조망이 가능하며, 일부는 욕실까지도 한강조망이 가능하다.

아파트로 발코니 확장을 통해 넓은 실사용 면적을 확보했으며, 높은 천장고와 (약 2.6m, 우물천장기준 약 2.72m) 커튼월 적용으로 더 큰 개방감을 선사하고 탁 트인 조망이 가능하다.

엠디엠 관계자는 "광진구 일대에 20~30년 차 구축 아파트와 비교하면 가격 차이가 있다. 하지만 한강뷰와 상품성을 고려하면 반포 아크로리버파크, 청담동 고급 단지와 견줘도 상당히 경쟁력 있는 가격"이라며 "한강을 남향으로 시원하게 조망하고 싶은 극소수를 위한 단지"라고 말했다.

세계 최고의 명품 브랜드도 기본 제공한다. 포제스한강에 도입된 외산 가구, 가전 및 자재는 통상 하이엔드 상품군에 적용되는 것보다도 최상급 수준이다.

주방가구(지메틱/SieMatic), 드레스룸(믹샬/MIXAL), 수전(제시/GESSI), 원목마루(파나제/PANAGET), 조명 (바카라/Baccarat, 버트프랭크/BERT FRANK, 악소라이트/Axolight), 배선기구(융/JUNG), 전기오븐/전기쿡탑/식기세척기/와인셀러 (가게나우/GAGGENAU), 후드(팔맥/falmec)이 대표적이다. 또한, 국내 주거상품이 단 한번도 선보인 적 없는 믹샬(MIXAL)의 특별한 제품군과, 제시(GESSI)의 신제품을 최초로 적용했다. 냉장고, 김치냉장고, 세탁기, 건조기, 에어드레서, 천장형 에어컨, 식기세척기를 포함한 총 15종 이상의 가전을 기본 제공한다.

또한 1000평에 가까운 커뮤니티 시설을 128가구가 독점적으로 이용할 수 있도록 제공한다. 그동안 국내에서 공급되어 온 고급주택 대다수는 29가구 이하 규모로, 단지 내 커뮤니티 공간을 크고 다양하게 확보하기엔 어려움이 있었다.

하지만 포제스 한강은 5성급 호텔 멤버십 이상의 커뮤니티시설을 단지 내에 품고 있다. 커뮤니티 시설 설계는 세계가 주목하는 디자인 스튜디오인 '종킴디자인스튜디오'가 맡았다. 커뮤니티 시설에서도 한강 조망이 가능한 것 또한 특징적이다.

◇그럼에도 1억 넘는 가격은 '갸우뚱'

그러나 이를 고려해도 지나치게 고분양가라는 지적 역시 제기되고 있다. 업계에선 약 1900억 원에 달하는 토지매입 비용과 1900억 원을 넘는 높은 건축비 등이 분양가에 영향을 줬다고 보고 있다. 일각에선 엠디엠이 일정 기간 미분양을 각오하더라도 결국은 수요가 있을 것이란 계산을 하고 있다는 분석을 내놓고 있다.

일부 전문가들은 향후 할인분양을 예상하기도 한다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "차라리 갤러리아 포레, 트리마제 등이 위치한 확실한 부촌인 성수동에서 분양했다면 가격 설득력이 있었을 것"이라며 "추후 할인 분양 등을 염두하고 분양에 나선 것으로도 해석된다"고 말했다.

청약 성적과 별개로 향후 서울에서 분양을 준비 중인 단지들의 분양가 상승을 부채질할 수 있단 시각도 있다. 포제스 한강처럼 비규제 지역에서 공급되는 단지들은 HUG의 고분양가 심사 대상이 아니다. 소비자들이 따라잡기 어려울 정도로 빠르게 가격이 오르는 등 향후 실수요자들의 부담이 커질 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "입지 대비 비싼 평당 1억 원의 분양가가 나왔다는 것은 향후 분양가를 산정하는 조합 등에 어떤 식으로든 영향을 줄 수 있다"고 예상했다.

한편 포제스 한강은 이달 24일 특별공급 접수를 시작으로 일반분양 일정에 돌입한다. 입주는 올해 9월 예정이다.