[기업형 장기임대주택]중산층이라도 월세 60만원은 ‘부담’… 수익성 불투명

임대료 높게 책정 땐 수요 미달…건설사 초기비용 높고 정부 구체적 수치 없어 신중

정부가 기업형 주택임대사업을 육성하고 중산층 주거 안정을 위해 내놓은 대책에 대해 현실성이 떨어진다는 지적이 제기되고 있다.

우선 민간기업들의 임대주택시장 참여를 위해 각종 규제를 완화했다.

그러나 중산층은 계획대로 주거안정의 혜택을 볼 수 있을지 주목된다. 수요자 입장에서는 주거비가 부담으로 작용한다.

또 기존 공공기관에서 주로 참여하던 임대사업이 민간이 참여하는 형태로 바뀌면 업체들에 대한 특혜 논란도 불거질 수 있다. 아울러 택지 공급에서도 민간기업과 정부의 잡음이 생길 수 있다.

▲정부가 최근 ‘기업형 주택임대사업 육성 방안’을 발표했다. 각종 규제를 완화해 건설업계가 민간임대주택 시장에 적극 뛰어들게 한다는 것이 골자. 사진은 서울 우면동 서초보금자리지구 공공임대아파트 전경. (사진=연합뉴스)

◇두 마리 토끼 다 잡을 수 있을까 ‘글쎄’=정부는 이번 대책에서 기업형 주택임대사업을 키우면서 중산층의 안정적 주거 모델을 만들겠다는 두 가지의 목표를 밝혔다. 그러나 이 목표에는 공급과 수요의 딜레마가 숨겨 있다.

공급량 확대와 수요층의 가격 안정에 대한 동시 만족이 어렵다는 것이다.

권일 닥터아파트 분양권거래소장은 “공급을 늘리기 위해 사업자에게 규제를 풀어주면 기업들은 이윤을 남기기 위해 가격을 올릴 것이지만 수요층은 해당 물건 구매가 어렵다”면서 “양측 중 한쪽의 피해는 당연하다. 결국, 이 사업의 성패는 양측의 접점을 찾는 것”이라고 말했다.

또 일각에서는 이번 대책이 기업형 주택임대물량 공급 확대를 위해 민간업체를 위한 방안이라고 지적한다. 이에 수요자(중산층)를 위한 노력도 기울여야 한다는 목소리도 나오고 있다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 “기존 공공임대주택 물량과는 차별화를 둔 설계로 수요층의 만족도를 이끌어 낼 필요가 있다”고 강조했다.

민간기업의 주택임대사업 집중 육성과 수요층의 만족도를 높여야 공급과 수요에 있어 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것이라는 분석이다.

◇주거비 부담 vs “영향 미비”=이번 방안은 중산층을 겨냥한 새로운 개념의 주거지 확립이 핵심이다.

그러나 민간기업에 대한 규제 완화로 초기 임대료 등 가격 면에서 수요층에 부담으로 작용할 수 있다는 우려가 제기된다. 국토부에 따르면 기업형 주택임대 물량의 월세는 지방의 경우 40만원대, 수도권과 서울의 경우 60만~80만원대까지로 측정됐다. 특히 수요자들이 집중돼 있는 수도권의 경우 매월 60만원 이상의 돈이 각 가정에서 빠져나간다는 것이다. 결국, 비용 부분이 조정되지 않고서는 이 사업은 난항에 부딪힐 가능성이 높다.

반면 일각에서는 고가의 임대료가 시장 전체에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “초창기에는 임대료가 주변 시세보다 오히려 높을 가능성이 있다. 그러나 기업형 임대주택은 틈새시장이기 때문에 관련 물량을 많이 짓지는 못해 임대시장이나 매매시장에 영향을 미칠 정도로 활성화되기는 어려운 구조”라고 설명했다.

◇민간기업 특혜?…택지공급ㆍ각종 부작용 우려=정부의 이번 대책에 대해 대형 건설사를 비롯한 민간기업에 대한 특혜 논란도 일고 있다. 그러나 이는 시각에 따라 다르다고 전문가들은 입을 모았다.

박 위원은 “특혜라고 할 정도로 과감하게 풀어주겠다는 게 정부의 생각인데 이건 시각에 따라 다르다. 용적률이나 저렴한 택지, 세제 혜택 등을 감안하면 공공성을 띄워야 하는 게 아니냐는 논란이 있을 수밖에 없고, 그 논란은 감수해야 한다”고 말했다.

하지만 그는 “이건 부동산 시장에서 틈새 시장의 틈새 상품이다. 주력 상품이 되기는 힘들다. 때문에 기업 시장의 비중은 적고 수익성도 낮아 민간업체에 대한 혜택이라고 보기에는 무리가 있다”고 덧붙였다.

박 위원은 택지공급 면에서도 업체와 정부의 손발이 맞지 않을 수 있다고 전망했다. 그린벨트를 허용해 개발할 경우 건설업체가 자체적으로 부지를 확보한다. 개인적으로 부지를 가지고 오면 공공성을 강요하기가 힘든데, 이번 방안에서와 같이 그린벨트나 공공택지나 싸게 주는 대가로 그에 대한 공공성을 요구할 수가 있다는 게 박 위원의 분석이다.

또 이번 대책은 관련 산업에도 적잖은 타격을 입힐 것으로 예상됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “가장 우려되는 게 후방산업이 타격을 받는 것이다. 중개업 자격이나 이사 같은 법인을 만들어 직접 중견기업이나 대기업에서 운영하면 영세사업자가 퇴출되는 문제가 있다”고 밝혔다.

◇대림산업 신호탄 쐈지만 대형건설사 ‘설왕설래’=건설사에 대한 주택임대사업 규제가 완화됐지만 정작 주요 업체들은 망설이고 있는 눈치다. 문제는 사업의 수익성이다. 전문가들이 언급한 만큼 이 분야는 부동산 시장에서 주력시장이 아니기 때문이다.

이 상황에서 대림산업이 대형 건설사 중 먼저 기업형 주택임대사업에 뛰어들었다. 대림산업은 최근 인천도시공사가 발주한 인천시 도화도시개발구역 내 5, 6-1, 6-2블록 민간 참여 공동주택용지 개발사업의 우선협상대상자로 선정됐다.

회사 관계자는 “인천 도화동 아파트 사업은 기업형 주택임대사업 진출의 첫 사례”라면서 “이와 관련한 팀도 꾸려졌고 앞으로도 관련 사업을 적극적으로 수주할 계획”이라고 강조했다.

한편 다른 대형사들은 관심은 있으나 사업 참여에 대한 확답을 내놓지 못하고 있다.

대형업체 관계자는 “주택임대사업에 업계가 포함돼 긍정적으로 검토 중이다. 다만 정부에서는 사업 관련 할인율 등 구체적 수치를 제시하지 않아 사업 수익성을 따지기 어렵다. 게다가 임대사업 초기 진입장벽이 높아 사업 진출을 망설이고 있다”고 털어놨다.

임대사업은 토지 매입, 할인 임대, 기금 지원, 세금 등 초기 자금 부담이 생긴다는 뜻이다.

다른 건설사 관계자는 “정부에서 민간업체의 주택임대사업 장려책으로 내놓긴 했지만 대형사 입장에서는 맞지 않는 사업이다. 관심을 두고는 있지만 다른 업체들과 비슷하게 갈 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

부동산업계 관계자는 “대형사들이 돈 되면 왜 미리부터 준비하지 않았겠느냐. 이는 사업성에 대해 신뢰를 못 한다는 것으로 풀이할 수 있다”면서 “이들 건설사는 고급 아파트 브랜드가 있는데 임대주택시장에 뛰어들면 아파트 이름에 대한 품격이 떨어지는 문제도 발생할 수 있다”고 지적했다.